近期，索羅斯在香港接受記者專(zhuān)訪時(shí)說(shuō)，在中國(guó)，房產(chǎn)成了一種民眾偏好的“儲(chǔ)蓄”形式，一些民眾購(gòu)入多套房產(chǎn)作為投資，這類(lèi)似于購(gòu)買(mǎi)黃金和儲(chǔ)蓄存款的做法。其結(jié)果是大量房屋空置，致使房產(chǎn)成為高風(fēng)險(xiǎn)的資產(chǎn)。

     他認(rèn)為，征收房產(chǎn)稅是解決房?jī)r(jià)高企的有效方法，但是正是由于房產(chǎn)征稅“非常有效”，所以房產(chǎn)征稅必須“循序漸進(jìn)”，切莫矯枉過(guò)正，以免過(guò)高的房產(chǎn)稅導(dǎo)致崩盤(pán)。至于具體什么樣的房產(chǎn)稅率是比較合適的，索羅斯則表示，每套房每年繳付3%至5%的房產(chǎn)稅會(huì)比較合理，從而促使空置房被出售，房?jī)r(jià)也相應(yīng)下降。

     索羅斯的方案，乍聽(tīng)起來(lái)像是一劑妙藥：只要房產(chǎn)稅設(shè)置得當(dāng)(3%~5%)，既能解決中國(guó)房地產(chǎn)過(guò)熱，房?jī)r(jià)高企的問(wèn)題，又不至于用藥過(guò)猛而導(dǎo)致房產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)集體“拋售”和房地產(chǎn)的崩盤(pán)。

     “房?jī)r(jià)收入比”是指一個(gè)地方或城市每戶居民的平均房?jī)r(jià)與每戶居民的平均年收入之比。通過(guò)對(duì)數(shù)十個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不同的國(guó)家和地區(qū)主要城市居民住房房?jī)r(jià)的多年考察，世界銀行和聯(lián)合國(guó)人居中心得出 “合理的住房?jī)r(jià)格”的房?jī)r(jià)收入比應(yīng)該為3~6.

     根據(jù)國(guó)際慣例：房?jī)r(jià)收入比超過(guò)5被認(rèn)為該城市居民的房屋購(gòu)買(mǎi)力“極低”； 房?jī)r(jià)收入比超過(guò)6則屬于房地產(chǎn)出現(xiàn)泡沫；房?jī)r(jià)收入比超過(guò)7，那么會(huì)被普遍認(rèn)為“房?jī)r(jià)最難承受”。

     所謂“租售比”是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積房?jī)r(jià)之間的比值。從理論上說(shuō)，“租售比”能夠比較客觀地反映出當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的供需狀況。由于租房體現(xiàn)的是一種真實(shí)的居住需求，因此當(dāng)一個(gè)城市的房產(chǎn)價(jià)格迅速攀升而房屋租賃市場(chǎng)的價(jià)格卻沒(méi)有隨著出現(xiàn)明顯增長(zhǎng)時(shí)，就表明該地區(qū)的房產(chǎn)市場(chǎng)存在著價(jià)格虛高或投機(jī)行為。

     國(guó)際上用來(lái)衡量一個(gè)區(qū)域房產(chǎn)運(yùn)行狀況良好的租售比一般界定為1∶300~1∶200。租售比低于1∶300即意味著房產(chǎn)投資價(jià)值相對(duì)變小，房產(chǎn)泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)；如果高于1∶200，表明這一區(qū)域房產(chǎn)投資潛力相對(duì)較大，后市看好。租售比無(wú)論是高于1∶200還是低于1∶300，均表明房產(chǎn)價(jià)格與理性真實(shí)的房產(chǎn)價(jià)值的背離。

     根據(jù)國(guó)際通用的衡量標(biāo)準(zhǔn)，合理的收入房?jī)r(jià)比(房?jī)r(jià)收入比的倒數(shù))范圍為：1:4~1:6，假設(shè)(年)收入房?jī)r(jià)比取值為1:5(即：房?jī)r(jià)是年收入的5倍)，可推算出“月收入房?jī)r(jià)比”為1:60(即：房?jī)r(jià)是月收入的60倍)；合理的租售比(月房租房?jī)r(jià)比)范圍為1:300~1:200，假設(shè)租售比取值為1:250(即：房?jī)r(jià)是月房租的250倍)，即可運(yùn)用簡(jiǎn)單邏輯得出結(jié)論：“合理”的月房租應(yīng)該是家庭月收入的四分之一左右。

     2005~2009年以來(lái)，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需失衡引致房產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格相對(duì)租金水平上漲過(guò)快，全國(guó)住宅和商業(yè)物業(yè)租售比總體呈下降趨勢(shì)，表現(xiàn)出中國(guó)租售市場(chǎng)的嚴(yán)重失衡。2006年我國(guó)部分大城市二手房的租售比已經(jīng)低于國(guó)際租售比1:300的預(yù)警線下限；僅僅2007年一年，即使是在租賃市場(chǎng)需求旺盛的北京，租售比就從年初的1:249跌至年末的1:318；2008年上半年，全國(guó)房屋租售比已經(jīng)低于1:400，樓市泡沫嚴(yán)重；2011年上半年北京二手房平均租售比達(dá)到了1∶402，上海的租售比水平約為1∶340，而在中國(guó)一些二三線城市，租售比竟然只有1∶800.

     看起來(lái)，中國(guó)很多人買(mǎi)房子并不是為了持有房產(chǎn)，獲取租金收益，而是預(yù)期房?jī)r(jià)上漲，再轉(zhuǎn)手獲利。這種非理性投資必然導(dǎo)致中國(guó)房地產(chǎn)的失衡和諸多指標(biāo)的嚴(yán)重扭曲，也不難理解為什么中國(guó)鮮有購(gòu)房者參考房?jī)r(jià)收入比、租售比等國(guó)際通行指標(biāo)。

     現(xiàn)在，我們?cè)倩仡^來(lái)考察一下索羅斯的3%~5%的房產(chǎn)稅稅率是否真能達(dá)到“循序漸進(jìn)”、有效抑制高企房?jī)r(jià)的效果？

     援引2011年的市場(chǎng)數(shù)據(jù)，一線城市租售比在1:400~1:340 的水平(換算成百分比，即：0.25%~0.29%)，年化房租收益率約為3%~3.5%；二三線城市為1:800的水平(0.13%)，年化房租收益率約為1.5%。如果按照索羅斯的“處方”，房產(chǎn)稅稅率設(shè)定在3%~5%的水平，那么擁有非自住房產(chǎn)的普通投資者又會(huì)如何做出應(yīng)對(duì)呢？

     對(duì)策一：選擇繼續(xù)持有房產(chǎn)，同時(shí)提高租金，試圖將物業(yè)稅而帶來(lái)的房產(chǎn)“持有成本”轉(zhuǎn)嫁給租房者。但這是否可行呢？

     我們認(rèn)為，在中國(guó)，房屋租金水平進(jìn)一步提升的空間相當(dāng)狹窄。原因是：中國(guó)偏低的租售比所反映的并不是租金的絕對(duì)低下，而是房?jī)r(jià)的相對(duì)(于家庭收入)高企。實(shí)質(zhì)上，對(duì)于不能承受高房?jī)r(jià)的大多數(shù)租房者來(lái)說(shuō)，房租已經(jīng)占據(jù)了這些普通工薪階層家庭收入的相當(dāng)比重。

     我們不妨來(lái)算一筆賬：假設(shè)(年)收入房?jī)r(jià)比約為1:8，則“月收入房?jī)r(jià)比”約為1:96，再假設(shè)租售比約為1:400，則可以得出這樣的結(jié)論：月房租已經(jīng)占了家庭月收入的四分之一。因此房租進(jìn)一步上漲的空間并不大。

     既然用提高租金的方式來(lái)轉(zhuǎn)嫁房產(chǎn)持有成本基本上不可行，那么，持有投資性房產(chǎn)的投資者似乎會(huì)尋求另一條“出路”，即“對(duì)策二”。

     對(duì)策二：集體拋售！因?yàn)闊o(wú)論是有房租收益的房東，還是空置房的業(yè)主，都會(huì)因?yàn)?%~5%的房產(chǎn)稅而入不敷出，因而，對(duì)于所有投資者來(lái)說(shuō)，“坐擁”非自住房產(chǎn)都是違背基本邏輯和投資常識(shí)的。

     索羅斯建議運(yùn)用稅收杠桿、以循序漸進(jìn)的方式抑制中國(guó)高企的房?jī)r(jià)，在給中國(guó)房市降溫的同時(shí)避免過(guò)激措施導(dǎo)致房產(chǎn)市場(chǎng)的“雪崩”，其思路和方略并沒(méi)有錯(cuò)誤。但是，這位經(jīng)驗(yàn)豐富的投資大師在預(yù)言對(duì)于中國(guó)有效的房產(chǎn)稅稅率時(shí)，卻忽視了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)和特殊狀況，犯了一個(gè)并不罕見(jiàn)的、用“國(guó)際套路來(lái)應(yīng)對(duì)中國(guó)情況”的嚴(yán)重錯(cuò)誤。

     我們認(rèn)為，3%~5%的房產(chǎn)稅稅率不僅不能達(dá)到索羅斯所預(yù)期的效果，卻極有可能是適得其反，導(dǎo)致他以為可以規(guī)避的可怕結(jié)局，即：房產(chǎn)投資者的集體拋售和中國(guó)房地產(chǎn)的崩盤(pán)。

     對(duì)中國(guó)而言，究竟什么樣的房產(chǎn)稅稅率合適呢？索羅斯在真正了解中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)和具體狀況后，或許會(huì)得出低于1%的結(jié)論。

     “理論聯(lián)系實(shí)際”是一條指導(dǎo)我們工作的金科玉律。它說(shuō)起來(lái)容易，要真正做到、做好卻是難乎其難。即便是對(duì)于索羅斯，這恐怕也構(gòu)成了一個(gè)巨大的挑戰(zhàn)。