在2008年“4萬億”投資計(jì)劃的刺激下，房地產(chǎn)擺脫了當(dāng)年的短暫頹勢(shì)，雖然此后屢次遭遇限購、限價(jià)等行政性調(diào)控，房?jī)r(jià)卻無懼調(diào)控，一路飆升。不過，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2008年后房地產(chǎn)商并不像外界想象的那么暴利。

　　A股申萬20個(gè)行業(yè)2013年前三季度及2012年全年的凈利潤(rùn)率排名中，僅有銀行、食品飲料、電力、房地產(chǎn)的凈利潤(rùn)率超過10%，四大行業(yè)中房地產(chǎn)行業(yè)墊底。今年前三季度，A股132家房地產(chǎn)上市公司，剔除虧損企業(yè)，整體凈利潤(rùn)率為13.03%，創(chuàng)下2008年之后同期數(shù)據(jù)的新低。

　　房地產(chǎn)行業(yè)賺的“錢”去哪兒了？

　　增收不增利

　　2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆程度，甚至遠(yuǎn)超2009年，然而，從A股上市房企前三季度財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)看，上市房企凈利潤(rùn)增速普遍低于營(yíng)收增速。

　　今年前三季度，A股市場(chǎng)132家房企總計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入3954億元，同比增長(zhǎng)36.9%；凈利潤(rùn)達(dá)443億元，同比增長(zhǎng)24.6%。從前三季度營(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)的漲幅來看，凈利潤(rùn)增幅遠(yuǎn)低于營(yíng)業(yè)收入增幅。另外，證券時(shí)報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，剔除虧損企業(yè)后，A股上市房企的凈利潤(rùn)率為13.03%，創(chuàng)2008年“4萬億”刺激政策以來的新低。

　　數(shù)據(jù)顯示，上述132家公司中，凈利潤(rùn)增速接近營(yíng)業(yè)收入增速的公司屈指可數(shù)。僅從“招保萬金”四大房企的三季報(bào)數(shù)據(jù)來看，2013年前三季度，凈利潤(rùn)增幅跑贏營(yíng)業(yè)收入增幅的僅有招商地產(chǎn)一家。

　　今年前三季度，招商地產(chǎn)營(yíng)業(yè)收入為234.7億元，同比增長(zhǎng)45.37%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)36.05億元，同比增長(zhǎng)49.06%。相比之下，萬科A今年前三季度實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入634.2億元，凈利潤(rùn)61.6億元，同比分別增長(zhǎng)37.5%和21.3%。保利地產(chǎn)兩項(xiàng)數(shù)據(jù)同比分別增長(zhǎng)41.4%和20.71%。而金地集團(tuán)的凈利潤(rùn)甚至出現(xiàn)了下降。今年1至9月，金地集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入180.95億元，同比增長(zhǎng)54.18%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)7.16億元，同比減少22.2%。

　　將樣本數(shù)據(jù)放大，也可以得出同樣的結(jié)論。數(shù)據(jù)顯示，回顧2010年、2011年、2012年三個(gè)年度上市房企的年報(bào)數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，132家上市房企中，凈利潤(rùn)平均同比增長(zhǎng)率分別為22.44%、29.37%、-5.14%。與之相對(duì)應(yīng)的是，營(yíng)業(yè)收入平均同比增長(zhǎng)率分別為78.62%、49.15%、31.45%。

　　房企2010年至今連續(xù)三個(gè)完整會(huì)計(jì)年度整體的凈利潤(rùn)平均增速，均未達(dá)到營(yíng)業(yè)收入的增長(zhǎng)速度。

　　即便如此，中國房地產(chǎn)業(yè)的毛利率在國際上屬于較高水平。國務(wù)院發(fā)展研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2003年前后，我國房地產(chǎn)行業(yè)的毛利率大致在20%左右，與大多數(shù)工業(yè)行業(yè)相差無幾。但隨著房?jī)r(jià)的不斷上漲，房地產(chǎn)毛利率明顯上升，2007年之后的幾年，年均達(dá)到30%左右，超出工業(yè)整體水平約10個(gè)百分點(diǎn)。而美國房地產(chǎn)業(yè)同期的毛利率僅為15%左右，這一數(shù)值甚至與我國上市房企今年前三季度凈利潤(rùn)率相差無幾。

　　在房企紛紛重回一二線城市，拿地成本提高，以及政策調(diào)控面臨不確定性提高的情況下，高杠桿、高周轉(zhuǎn)模式將成為房企加快銷售、降低風(fēng)險(xiǎn)的普遍做法，這帶來了財(cái)務(wù)成本的上升。

　　中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)張大偉分析，房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)“增收不增利”，除去高負(fù)債率、高貸款利率帶來的高財(cái)務(wù)費(fèi)用吃掉利潤(rùn)，土地購置成本增加、不同城市樓市分化等因素都是行業(yè)平均利潤(rùn)率下調(diào)的原因。張大偉判斷，在地價(jià)和財(cái)務(wù)成本上升的情況下，絕大多數(shù)一線房企都將開始采取高周轉(zhuǎn)模式，推行產(chǎn)品和管理的標(biāo)準(zhǔn)化。未來幾年行業(yè)平均利潤(rùn)率每年將降低1至2個(gè)百分點(diǎn)。

　　地價(jià)及稅負(fù)重壓

　　從凈利潤(rùn)率這一指標(biāo)來看，橫向和其他行業(yè)比較，房地產(chǎn)業(yè)也不是最賺錢的行業(yè)。根據(jù)申銀萬國行業(yè)分類信息，記者統(tǒng)計(jì)了鋼鐵、水泥、工程機(jī)械、電子信息、銀行、食品飲料、紡織服裝、電力、房地產(chǎn)等20個(gè)行業(yè)2013年前三季度及2012年全年的凈利潤(rùn)率，僅有4個(gè)行業(yè)的凈利潤(rùn)率超過10%。

　　凈利潤(rùn)率從高到低，前4名分別是銀行業(yè)、食品飲料、電力，以及房地產(chǎn)。今年前三季度，上述幾個(gè)行業(yè)凈利潤(rùn)率分別為42.61%、25.58%、14.08%、13.03%。

　　值得一提的是，由于“三公”消費(fèi)自去年第四季度以來遭到政策限制，以白酒業(yè)為主體的食品飲料行業(yè)的凈利潤(rùn)率水平同樣處于歷史同期最低。

　　即使將房地產(chǎn)全行業(yè)的凈利潤(rùn)與單一一家壟斷企業(yè)相比，仍然相形見絀。選取一個(gè)比較直觀的參照對(duì)象，以四大銀行今年前三季度凈利潤(rùn)數(shù)值最低的中國銀行為例。A股房地產(chǎn)上市公司今年前三季度凈利潤(rùn)總和443億元，僅相當(dāng)于中國銀行1202億元凈利潤(rùn)的1/3。尤為關(guān)鍵的是，A股房地產(chǎn)上市公司前三季度全行業(yè)3954億元的總收入，遠(yuǎn)高于前三季度中國銀行3056.09億元的營(yíng)業(yè)收入。

　　記者統(tǒng)計(jì)，A股房地產(chǎn)上市公司今年前三季度，所得稅占利潤(rùn)總額的比例平均水平為40%，在20個(gè)行業(yè)中上述數(shù)據(jù)僅低于采掘業(yè)。另外，作為房企成本支出最大的組成部分，地價(jià)的上升對(duì)房企利潤(rùn)的吞噬不容忽視。從一線城市平均地價(jià)圖可以看出，2009年第三季度之后，北京、上海及深圳3個(gè)一線城市的平均地價(jià)，以前8年沒有過的速度加速上漲。

　　而房企拿地成本提高，與房企這兩年來扎堆搶灘一二線城市土地市場(chǎng)密切相關(guān)。在限購政策推出伊始，由于一線城市交易陷入低谷，而三四線城市受限購的影響不大，眾多龍頭房企開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)深耕三四線城市。但隨著近兩年來三線城市供應(yīng)量的激增，三線城市去化慢、銷售難的特點(diǎn)顯現(xiàn)。

　　2011年，在穗、京、滬所向披靡的星河灣在鄂爾多斯的項(xiàng)目推出了第一批1900套房源，開盤一年半僅售出了300套左右的單位，而且還是在精裝改毛坯，價(jià)格腰斬的前提下售出的。這樣的鮮活案例，使得房企一線搶地的投資舉措更為堅(jiān)決。

　　尤其是今年以來，以北京為代表的一線城市土地出讓價(jià)格甚至出現(xiàn)半年翻倍的現(xiàn)象。今年7月23日，中糧地產(chǎn)經(jīng)過70輪激烈角逐，最終以23.6億元拿下孫河板塊今年第五宗居住用地，預(yù)估樓面突破5.2萬/平方米。而就在半年前，泰禾競(jìng)得孫河W地塊(即北京院子)時(shí)，單價(jià)僅為2.95萬元/平方米。

　　興業(yè)證券研究員趙振毅將2013年1~8月累計(jì)土地成交金額，和2010年至2012年全年土地成交金額進(jìn)行比較，一線城市該比率為1.48/1.05/0.81，二線城市該比率為0.75/0.75/0.69，三四線城市該比率為0.82/0.66/0.68。從上述比例可以看出，各城市土地出讓金的增量主要來自一線城市，體現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)回歸一線的意愿顯著增加。

　　記者統(tǒng)計(jì)，2012年房地產(chǎn)行業(yè)回暖之后，保利地產(chǎn)2012年度新增的40個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，36個(gè)項(xiàng)目位于一二線城市。萬科新增的78個(gè)項(xiàng)目中，位于一二線城市的超過40個(gè)。

　　宏觀經(jīng)濟(jì)獨(dú)立研究機(jī)構(gòu)莫尼塔中國研究院羅雨分析，年初出臺(tái)“國五條”后， 房企重新向一二線城市集中，刺激了當(dāng)?shù)赝恋爻山?。在政府不斷提高供地價(jià)格的背景下，進(jìn)一步加速了土地價(jià)格上漲。同時(shí)，對(duì)非核心區(qū)域以及三四線城市興趣的下降使得當(dāng)?shù)赝恋厥袌?chǎng)復(fù)蘇進(jìn)程減慢，進(jìn)一步加劇了全國土地市場(chǎng)區(qū)域間的分化。

　　過去的地方性房企，也積極進(jìn)京跑馬圈地，不惜成本。2013年，泰禾集團(tuán)在北京土地市場(chǎng)攻城略地，斥資64億斬獲4幅地塊。而其激進(jìn)的拿地風(fēng)格，卻被后來者以更激進(jìn)的價(jià)格驗(yàn)證了其拿地的正確性。

　　一直以來深耕三線城市的恒大地產(chǎn)，也高調(diào)拿下了今年北京總價(jià)地王。11月21日下午，恒大地產(chǎn)經(jīng)過45輪的激烈競(jìng)爭(zhēng)，以51.35億元總價(jià)，以及配建11.2萬平方米自住型商品房和1.69萬平方米限價(jià)房的代價(jià)，競(jìng)得北京朝陽東壩南區(qū)地塊，刷新了北京今年總價(jià)地王紀(jì)錄。其中，限價(jià)房限價(jià)9900元/平方米，自住型商品房限價(jià)2.2萬元/平方米，刨去配建面積，該地塊樓面價(jià)已超5萬元/平方米。

　　聯(lián)合拿地分食利潤(rùn)

　　由于一二線城市地價(jià)較高，近年來聯(lián)合拿地成為房企間分?jǐn)傦L(fēng)險(xiǎn)、優(yōu)勢(shì)共享的重要手段。招商地產(chǎn)董秘劉寧表示，合作方式可以減輕公司資金壓力，獲取一些優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目資源。另一方面，這也使幾大房企的少數(shù)股東權(quán)益逐年提高。

　　上市公司公開信息顯示，萬科2012年新增的78個(gè)開發(fā)項(xiàng)目中，有47個(gè)屬于合作開發(fā)項(xiàng)目。A股另一家龍頭房企保利地產(chǎn)以合作方式獲取的土地比例最近兩年亦有上升。

　　2011年度，保利地產(chǎn)共披露獲得26塊土地，其中有7塊土地?cái)M引入合作方共同開發(fā)或者公司占有部分權(quán)益，占當(dāng)年拿地總數(shù)的26.92%。2012年，保利地產(chǎn)共披露獲得28塊土地，其中有11塊土地?cái)M引入合作方共同開發(fā)或者公司占有部分權(quán)益，占當(dāng)年拿地總數(shù)的39.29%。

　　而在兩家巨頭同時(shí)競(jìng)標(biāo)一幅優(yōu)質(zhì)地塊的情況下，合作拿地更可以減少雙方無謂的資金消耗。2013年6月27日，保利地產(chǎn)就與萬科聯(lián)合，作為唯一的競(jìng)標(biāo)方，以起拍底價(jià)53.72億元拿下重慶江北區(qū)溉瀾溪地塊，樓面地價(jià)4340元/平方米。這一交易總價(jià)較該地塊兩年前第一次掛牌時(shí)下降了近10億。

　　保利地產(chǎn)董事長(zhǎng)宋廣菊曾在公司2012年第一次臨時(shí)股東大會(huì)上表示，公司合作項(xiàng)目增多主要是為了分?jǐn)?、分散風(fēng)險(xiǎn)。不過，由于聯(lián)合拿地通常以設(shè)立合資公司的形式完成，分散風(fēng)險(xiǎn)的另一面，就是上市公司少數(shù)股東損益的增加，拿地重點(diǎn)在一二線城市的龍頭公司尤為明顯。

　　根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，公司規(guī)模越大，新增土地越集中于一二線城市，近三個(gè)會(huì)計(jì)年度少數(shù)股東損益的增長(zhǎng)幅度越為可觀。

　　不過，從銷售情況來看，市場(chǎng)也回報(bào)了企業(yè)在一二線城市重新布局的行為。自2012年年中開始的這一輪回暖行情，從商品房成交的城市結(jié)構(gòu)上看，一二線重點(diǎn)城市為本輪市場(chǎng)成交回暖的主力，26個(gè)一二線重點(diǎn)城市2012年商品房銷售面積同比增長(zhǎng)39.61%，遠(yuǎn)高于行業(yè) 1.80%的同比漲幅。

　　 一線城市的房?jī)r(jià)漲幅尤為驚人，國家統(tǒng)計(jì)局公布的最新月度房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，10月份70個(gè)大中城市中，僅溫州新建商品住宅(不含保障性住房)銷售價(jià)格同比下跌，其余69個(gè)城市房?jī)r(jià)同比均上漲。其中，上海同比上漲21.4%，居全國之首。此外，北京、廣州、深圳等一線城市新房?jī)r(jià)格漲幅繼續(xù)超過20%。