? ? ?中日同樣是因?qū)捤傻呢泿耪邔?dǎo)致資金涌入樓市，房?jī)r(jià)迅速上漲，但不同的是，中日兩國(guó)所處的發(fā)展階段不同，人口老齡化和城鎮(zhèn)化率也存在差異。

? ? ?業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從房?jī)r(jià)收入比來(lái)看，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)存在泡沫，但只要國(guó)家政策適當(dāng)引導(dǎo)，將投資投機(jī)資金擠出樓市，通過(guò)實(shí)體經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，居民的收入水平不斷上升，以時(shí)間換空間，基本可以消化房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫成分，實(shí)現(xiàn)軟著陸，而不會(huì)出現(xiàn)日本式的崩潰。

? ? ?泡沫破裂致“失去的20年”

? ? ?日本的房地產(chǎn)泡沫起因，普遍認(rèn)為始于1985年“廣場(chǎng)協(xié)議”簽訂后的日元升值，給日本經(jīng)濟(jì)帶來(lái)繁榮的制造業(yè)出口，陷入了困境，要保持日本經(jīng)濟(jì)繼續(xù)高速增長(zhǎng)，必須尋找新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，房地產(chǎn)成了不二選擇。

? ? ?于是，日本政府開始加速全面推行住宅商品化，商業(yè)銀行大量為居民購(gòu)房發(fā)放貸款，貸款利率大幅下調(diào)。日本的房?jī)r(jià)、地價(jià)開始急速攀升。

? ? ?同期，政府為了糾正日元過(guò)度升值大量地干預(yù)匯市并且大幅放松銀根，造成了流動(dòng)性過(guò)剩的局面，房產(chǎn)、土地成為居民尋求貨幣保值的替代品。當(dāng)大筆資金涌入不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)而使其升值時(shí)，保有需求被打開了，房子、土地不再是一種使用需求，而是投資品種。

? ? ?從歷史上看，1961年、1973年和1990年，是日本房?jī)r(jià)、地價(jià)漲幅的三個(gè)峰值。但前兩次大漲，日本處在8%以上的經(jīng)濟(jì)高增長(zhǎng)期，同時(shí)伴隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程，有經(jīng)濟(jì)面和自住需求面的支撐，并沒(méi)有形成大泡沫。

? ? ?但到1974年時(shí)，日本的城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達(dá)到74.9%，此后20年，日本的城鎮(zhèn)化進(jìn)程實(shí)際上已停滯，此時(shí)的房地產(chǎn)脫離了自住需求的有效支撐，由投資性質(zhì)支撐的市場(chǎng)形成了大泡沫。

? ? ?在日本意識(shí)到不動(dòng)產(chǎn)的高速發(fā)展已經(jīng)嚴(yán)重影響到了日本經(jīng)濟(jì)的未來(lái)發(fā)展方向后，采取了緊急更正。1990年3月，日本銀行出臺(tái)的《控制不動(dòng)產(chǎn)融資總量的通知》成為刺破日本泡沫經(jīng)濟(jì)的導(dǎo)火索。從1989年3月到1990年8月，日本銀行連續(xù)5次提高貼現(xiàn)率，過(guò)于急劇的貨幣緊縮加速了資產(chǎn)市場(chǎng)崩潰。1992年大藏省又出臺(tái)了地價(jià)稅，征收額度為財(cái)產(chǎn)繼承稅評(píng)估值的0.3%，讓已經(jīng)一蹶不振的不動(dòng)產(chǎn)業(yè)更是雪上加霜。從金融到土地的雙管齊下的政策調(diào)控，導(dǎo)致了泡沫的快速破滅。

? ? ?此外，由于日元升值，外資涌入日本吹大了股市和樓市的泡沫，但從1990年起，外資開始撤離日本，許多境外投資機(jī)構(gòu)通過(guò)擠破日本股市和樓市泡沫賺得盆滿缽滿。

? ? ?日本經(jīng)濟(jì)陷入泥潭至今無(wú)法自拔，這20年被稱為“失去的20年”。

? ? ?中國(guó)房地產(chǎn)有望軟著陸

? ? ?深圳(樓盤) 市國(guó)土局一位人士在2014年考察日本后發(fā)現(xiàn)，由于交通發(fā)達(dá)，在大東京、阪神、名古屋三大經(jīng)濟(jì)圈工作的日本已婚人士，大多居住在經(jīng)濟(jì)圈周邊的衛(wèi)星城市，但這里的房?jī)r(jià)僅相當(dāng)于目前中國(guó)三四線城市，折合人民幣每平米只有三千多元，而日本2014年的人均GDP是中國(guó)的6倍多。

? ? ?中國(guó)樓市是否會(huì)重蹈日本覆轍，一直是各方擔(dān)憂的問(wèn)題。

? ? ?首先是寬松的貨幣政策，2008年中國(guó)推出4萬(wàn)億后，由于流動(dòng)性泛濫，大量資金涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，各大城市房?jī)r(jià)普遍翻倍，房?jī)r(jià)收入比居高不下，與居民實(shí)際購(gòu)買能力脫節(jié)。

? ? ?但不同的是，中國(guó)政府并未采取日本式的急剎車，而是通過(guò)行政調(diào)控手段，貨幣政策松緊有度，出臺(tái)限購(gòu)、限貸等措施，以及加強(qiáng)外匯管理控制國(guó)外熱錢流入，有效抑制了投資投機(jī)的蔓延，此后每逢房?jī)r(jià)上漲期，政府都會(huì)調(diào)控，投資投機(jī)水分逐漸擠出，房子逐漸回歸到由剛需支撐的居住本位。

? ? ?深圳一位龍頭房企高管直言，盡管政府的行政調(diào)控手段，公開遭到了房企和市場(chǎng)人士的批評(píng)，但必須承認(rèn)，在保障房制度不完善且房產(chǎn)稅尚未出臺(tái)、市場(chǎng)化調(diào)節(jié)手段不健全的情況下，所幸中國(guó)政府及時(shí)采取調(diào)控手段，有效制止投機(jī)炒作將泡沫進(jìn)一步吹大，否則房地產(chǎn)硬著陸的風(fēng)險(xiǎn)很大。

? ? ?此外，中日處在不同的發(fā)展時(shí)期，有其差異性。萬(wàn)科董事長(zhǎng)王石認(rèn)為，人口老齡化和城鎮(zhèn)化率瓶頸是導(dǎo)致日本地產(chǎn)泡沫破裂的關(guān)鍵因素，中國(guó)現(xiàn)在的人口狀況是日本上世紀(jì)60年代的水平，房地產(chǎn)泡沫確實(shí)存在，但不會(huì)像日本那么迅速地破滅。

? ? ?住建部專家秦虹表示，日本在1989年家庭住房戶數(shù)和套數(shù)比是1∶1.3，也就是整個(gè)社會(huì)的房屋多了13%的總量。日本在70年代的城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達(dá)到了76%，而中國(guó)目前城鎮(zhèn)總?cè)丝?.3億，城鎮(zhèn)化率53%，還可以提高十幾個(gè)百分點(diǎn)，每年新增城鎮(zhèn)的常住人口接近2000萬(wàn)人，這些新增人口要靠新建住房來(lái)解決。

? ? ?更關(guān)鍵的是，從宏觀面和基本面分析，當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)正由高速增長(zhǎng)向中高速增長(zhǎng)轉(zhuǎn)變，但仍能保持7%以上。當(dāng)前中國(guó)城鎮(zhèn)戶均住房套數(shù)剛達(dá)到1左右，尚未飽和。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的基本面更接近日本上世紀(jì)70年代初期或中期，而非80年代后期的情形。

? ? ?盡管中國(guó)城鎮(zhèn)化尚未結(jié)束，但另一個(gè)不容忽視的問(wèn)題是，目前中國(guó)住房短缺時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，住宅存量奇高，而在需求方面，購(gòu)房適齡人口(25-49歲)在2015年將達(dá)到峰值，此后步入下行通道，中國(guó)的房地產(chǎn)長(zhǎng)期拐點(diǎn)臨近。

? ? ?實(shí)際上，這幾年來(lái)，中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫已在局部破裂，如投機(jī)水分過(guò)高的溫州(樓盤) ，2011年受銀根緊縮和實(shí)體經(jīng)濟(jì)下滑影響，被炒高的房?jī)r(jià)一路重挫，至今沒(méi)有恢復(fù)元?dú)?，此外，鄂爾多?樓盤) 、惠州(樓盤) 等三四線城市的房地產(chǎn)，因前期投資過(guò)大，房地產(chǎn)供過(guò)于求，開始進(jìn)入去泡沫化階段。

? ? ?一個(gè)新的趨勢(shì)是，房地產(chǎn)地區(qū)分化也越來(lái)越明顯。在人口和資金持續(xù)流入的一線城市，以及二線核心城市，市場(chǎng)仍有源源不斷的剛需支撐，但在人口持續(xù)流出，且嚴(yán)重供過(guò)于求的三四線城市，樓市持續(xù)萎靡。