白云商圈將再增12萬平方米商業(yè)面積 但記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)商圈定位招租遠(yuǎn)不如預(yù)期
廣州商圈探秘
“我2010年入手白云區(qū)萬達(dá)廣場的鋪位，當(dāng)時售價(jià)5萬元每平方米，給我們的預(yù)期月租金為每平方米每月250元。沒想到現(xiàn)在租金已經(jīng)斬半，甚至租不出去。”投資客胡小姐對記者抱怨稱。記者現(xiàn)場走訪發(fā)現(xiàn)，開業(yè)三年，白云萬達(dá)廣場空置率依然頗高，而品牌戰(zhàn)略已從此前想引入LV等高端品牌轉(zhuǎn)為售賣平價(jià)商品。按現(xiàn)在的租金，當(dāng)下入手回本需要83年，出租回報(bào)率剛過1%。專業(yè)人士表示，白云商圈尚需要一段相當(dāng)長時間的培育期，目前入手投資必須有“守”的心理準(zhǔn)備。
萬達(dá)上市夢終圓。恒力商業(yè)地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司正式改名“萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)”，9日正式生效，于港交所買賣。記者了解到，萬達(dá)集團(tuán)的核心產(chǎn)品是以“萬達(dá)廣場”命名的大型城市綜合體。這些城市綜合體大都位于市郊，圈地建城。但萬達(dá)進(jìn)入廣州的第一個A級旗艦店――白云萬達(dá)廣場卻似乎“出師不利”。
2010年2月，作為萬達(dá)集團(tuán)當(dāng)時已開業(yè)和在建的60多座萬達(dá)廣場中第一個A級旗艦店――總投資50億元的白云萬達(dá)廣場開業(yè)。據(jù)悉，Ａ級店是萬達(dá)廣場中建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)最高的，當(dāng)時全國只有四個，而白云萬達(dá)廣場是Ａ級店中的旗艦。萬達(dá)老總王健林在接受采訪時表示：“可以說，白云萬達(dá)廣場將是廣州市商業(yè)地產(chǎn)中至精彩的項(xiàng)目，甚至連‘之一’都可省去。”
而投資客胡小姐卻感到有苦難言。她告訴記者，其投資的街鋪對比三年前的租金已經(jīng)斬半。“我2011年入手白云區(qū)萬達(dá)廣場的鋪位，當(dāng)時萬達(dá)廣場街鋪售價(jià)5萬元每平方米，給我們的預(yù)期月租金為每平方米每月250元。剛開始確實(shí)以這個價(jià)格放租，但現(xiàn)在每平方米100元出頭才有人來租，甚至還可能租不出去。”
然而，就是這些“租不出去”的鋪位，目前在中介處掛牌，外街地段較好的，每平方米售價(jià)可高達(dá)10萬元。記者按較好地段的鋪位，月租金150元每平方米計(jì)算，若是以每平方米10萬元購買一個100平方米的萬達(dá)廣場臨街鋪，需花費(fèi)1000萬元，但每月租金僅為1.5萬元，超過83年才能回本。就算按當(dāng)年5萬元每平方米的價(jià)格計(jì)算，靠出租也要近42年才能回本。
實(shí)地調(diào)查
現(xiàn)象一：預(yù)想的“LV”變“30元T恤”
昨日，記者前往白云萬達(dá)廣場實(shí)地走訪。在號稱“投資超過50億元”、“將引入LV等高端品牌”的白云萬達(dá)廣場，記者發(fā)現(xiàn)，服飾、鞋類和箱包等商品以普通大眾品牌為主，以護(hù)膚品和化妝品為例，主要有自然堂、歐萊雅、玉蘭油等。室內(nèi)商場的服飾品牌則與市內(nèi)其他大眾購物中心不相上下；室外商場即萬達(dá)金街部分則品牌檔次更低，多為個體私營的不知名小品牌，有些商鋪甚至打出“停產(chǎn)清貨”的招牌，幾十元的服裝“有得揀”。“T恤低至30元一件，挺劃算。”消費(fèi)者林小姐說。
消費(fèi)者對于至今開業(yè)已三年的萬達(dá)廣場也頗有微詞。家住海珠區(qū)的王小姐和越秀區(qū)的劉阿姨一家去過一次萬達(dá)廣場后表示再也不愿去第二次。“當(dāng)初開業(yè)時聽說品牌檔次非常高，但去逛過覺得很失望，大多數(shù)品牌和老牌購物中心的差不多，甚至還要差一些。”劉阿姨說，“交通也不是很方便，出地鐵后要走一段很長的路，免費(fèi)停車只有2小時。”
現(xiàn)象二：招租不滿行人通道變停車場
記者在萬達(dá)廣場外的萬達(dá)金街逛了一圈，發(fā)現(xiàn)不少商鋪大門上“鐵將軍”把關(guān)，鋪內(nèi)空蕩蕩，甚至還有的店鋪門面被木板圍蔽起來。在C區(qū)，記者看到長長的一溜門面緊鎖，門面前的行人通道――走廊則慘變停車場，停了好幾輛車。據(jù)附近的中介人員介紹，A萬達(dá)廣場B區(qū)的鋪?zhàn)饧s為100～120元／平方米／月，管理費(fèi)為10元／平方米／月，金街的鋪?zhàn)饧s為150元／平方米／月，“天幕附近約200元／平方米／月。”上述中介人員說。但記者昨日看到，當(dāng)年宣稱投資上億元打造的巨型高清“天幕”停工――未放映任何圖像。
“這里的生意平時不是太好，只有周末人稍微多一些。”萬達(dá)金街某家通訊器材店的老板告訴本報(bào)記者，“一個月連1萬元都賺不到，鋪?zhàn)庖膊凰惚阋?，虧不起的店就只好關(guān)門走人。”還有店鋪向記者抱怨：“金街內(nèi)毫無規(guī)劃可言，桂林米粉店、小士多和咖啡館、名牌包清洗店放在一起，甚至還有賣五金件的”。
而放眼全國萬達(dá)廣場，白云萬達(dá)廣場金街經(jīng)營的蕭條和不振也并非個案。據(jù)媒體披露，鎮(zhèn)江、襄陽等地的萬達(dá)廣場“金街”也冷清待客。
商圈起底
二手鋪有價(jià)無市 商業(yè)地產(chǎn)仍在涌入
萬達(dá)廣場并非個案，在萬達(dá)廣場所處的白云商圈，其他的大型購物廣場也處于苦苦掙扎的邊緣。在5號停機(jī)坪的2樓和3樓，記者同樣發(fā)現(xiàn)了被巨幅廣告圍蔽起來的門面。
盡管商圈尚未成熟，但在巨量商業(yè)規(guī)劃的利好之下，白云商圈住宅地塊價(jià)格節(jié)節(jié)攀升，合富置業(yè)云山錦繡分行主管衛(wèi)達(dá)富告訴記者，隨著2010年萬達(dá)商圈的入駐，周邊的住宅市場也出現(xiàn)了一波上漲。目前，周邊二手電梯樓的售價(jià)大約在2萬~3萬元之間，購買者絕大多數(shù)都是周邊的生意人，買來以自住為主，投資需求非常低迷，整個二手房市場都比較疲軟。
商鋪成交更為疲軟。“現(xiàn)在萬達(dá)的鋪位轉(zhuǎn)手是比較困難，不過大部分一手業(yè)主也是以放租為主，放賣的不多，還處于守鋪階段。”而一個鋪位放租，大約需要一個月會找到人接手。
然而，其他的商業(yè)地產(chǎn)還在瘋狂涌入。5號停機(jī)坪和萬達(dá)廣場中間隔著的空地正在建的是上海綠地投資的超大型城市綜合體“綠地中心”――意味著白云商圈即將新增12萬平方米商業(yè)面積。
中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜則認(rèn)為，白云商圈尚需要時間培育。“白云新城要想叫板珠江新城，還沒有這個條件。”他表示，萬達(dá)、綠地的商業(yè)，要守一段很長的時間。
專家分析
扎堆餐飲自救 存“新同質(zhì)化”風(fēng)險(xiǎn)
據(jù)悉，上半年，全國百家重點(diǎn)大型零售企業(yè)零售額同比增10.7%，增速下降0.3個百分點(diǎn)。另一方面，有數(shù)據(jù)顯示，截至2012年，中國共有3100家購物中心。未來兩年，每年新開業(yè)的購物中心數(shù)量或?qū)⒕S持在300～400家的規(guī)模。
“購物中心從拿地到建成，一般都要3～5年的周期。幾年前，百貨零售業(yè)正當(dāng)紅火，所以很多地產(chǎn)商投資建設(shè)商業(yè)綜合體。”資深零售專家丁利國指出，“大多數(shù)人都沒有料到如今的狀況。”
“現(xiàn)在萬達(dá)難租，不少鋪面轉(zhuǎn)型做飲食。” 衛(wèi)達(dá)富告訴記者，以前萬達(dá)廣場只有三樓有十家左右吃飯的地方，但現(xiàn)在很多外街和一樓的商鋪也喜歡做餐飲。
丁利國指出，去零售業(yè)態(tài)增餐飲將帶來客流管理上的巨大問題和壓力，“餐飲帶來的客流不一定會購物，而且主要集中在午餐和晚餐時段，使得這兩個時段商場人流特別集中，管理壓力增大。”而廣東省流通業(yè)商會執(zhí)行會長黃文杰則指出，一窩蜂地增加餐飲比重將帶來“新的同質(zhì)化”。
