“80萬(wàn)元的日子還會(huì)遠(yuǎn)嗎？”

　　 “董藩說(shuō)25年后北京房?jī)r(jià)要漲到80萬(wàn)，這太不可思議了！”這位網(wǎng)友所針對(duì)的正是北師大房地產(chǎn)研究中心主任董藩在最近參加某論壇時(shí)提出的一種推論：“過(guò)去10年里，中國(guó)的房?jī)r(jià)按照11.6%的平均增速增長(zhǎng)。北京這樣的大城市房?jī)r(jià)增速每年超過(guò)15%。按照這個(gè)速度，25年后北京每平方米房?jī)r(jià)超過(guò)80萬(wàn)元非常容易。”此觀點(diǎn)被現(xiàn)場(chǎng)媒體報(bào)道后，立刻引起了網(wǎng)友的廣泛吐槽。

　　 面對(duì)無(wú)數(shù)網(wǎng)友的口水，董藩也毫不示弱，隨后多次在微博上不斷補(bǔ)充自己的觀點(diǎn)――

　　“全國(guó)升至9萬(wàn)，年均漲11.4%，北京漲至80萬(wàn)，年均漲15.7%，此漲幅奇怪嗎？”

　　“絕非說(shuō)只有房?jī)r(jià)漲，收入不漲，不發(fā)生通脹。其次，買(mǎi)房的錢(qián)不僅源于工資，還有財(cái)產(chǎn)收入、信貸支持等。”

　　“在京、滬、深等城市，有套房，等于有臺(tái)印鈔機(jī)。你有多套房，就等于有家造幣廠！”顯然，在董藩看來(lái)，未來(lái)房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲將不可避免。

　　董藩還舉例說(shuō)：“1987年全國(guó)平均房?jī)r(jià)408塊錢(qián)，那時(shí)候北京就是500塊錢(qián)，如果這個(gè)時(shí)候我們告訴你全國(guó)均價(jià)會(huì)達(dá)到6000元，北京、上海達(dá)到20000元，打死你也不相信，那時(shí)候任總（任志強(qiáng)）也不相信……此外，今天（9月4日）下午，融創(chuàng)以21億元及異地建27.8萬(wàn)平方米醫(yī)院競(jìng)得北京農(nóng)展館地塊，折合樓面價(jià)每平方米73099元，刷新今年北京單價(jià)地王紀(jì)錄。10萬(wàn)元的時(shí)代迎面而來(lái)了，80萬(wàn)元的日子還會(huì)遠(yuǎn)嗎？！”

　　董藩此番言論背后的理論依據(jù)是，房地產(chǎn)是一種財(cái)富分配機(jī)制，只要投資進(jìn)來(lái)，在高成長(zhǎng)沒(méi)有結(jié)束之前，一般小的投資就可以獲得大的資產(chǎn)。因此在未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，至少在20年內(nèi)，房地產(chǎn)仍然是最好的投資品。

　　只因房?jī)r(jià)還在漲

　　其實(shí)，董藩?dú)v來(lái)就和任志強(qiáng)一樣，是房?jī)r(jià)堅(jiān)定的看漲派。早在2011年，董藩就在某活動(dòng)上表達(dá)過(guò)類(lèi)似觀點(diǎn)。他反復(fù)強(qiáng)調(diào)“中國(guó)的房?jī)r(jià)真的不高”，“北京房?jī)r(jià)沒(méi)有泡沫”。他認(rèn)為，如果房?jī)r(jià)真的已經(jīng)過(guò)高的話，意味著市場(chǎng)上根本沒(méi)人買(mǎi)得起，也意味著沒(méi)有成交量，但實(shí)際并非如此，僅萬(wàn)科一個(gè)企業(yè)就有上千億元銷(xiāo)售額。2012年年底，董藩首次在公開(kāi)場(chǎng)合提出北京房?jī)r(jià)25年后最少漲到80萬(wàn)元的觀點(diǎn)，一時(shí)輿論嘩然。幾天后，董藩到南京參加活動(dòng)時(shí)，也對(duì)當(dāng)?shù)孛襟w表示，“25年后，南京房?jī)r(jià)至少也要漲到40萬(wàn)~60萬(wàn)元/平方米”。

　　此次的冷飯重炒之所以會(huì)再度引起社會(huì)強(qiáng)烈關(guān)注，很重要的原因在于許多人發(fā)現(xiàn)，被壓抑已久的房?jī)r(jià)似乎又有重新噴發(fā)的跡象了！

　　一方面，截至今年8月，“百城價(jià)格指數(shù)”已經(jīng)連續(xù)15個(gè)月環(huán)比上漲，北京等重點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)更是領(lǐng)漲全國(guó)。同比來(lái)看，全國(guó)百城住宅均價(jià)與2012年8月相比上漲8.61%，其中北京同比漲幅高達(dá)22.49%！

　　另一方面，由于部分城市供應(yīng)不足，政策面寬松、購(gòu)房者觀望情緒進(jìn)一步緩解等因素，近來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量的大幅上升，也造成存量房庫(kù)存量下降明顯。數(shù)據(jù)顯示，重點(diǎn)城市存量房消化周期幾乎都在11個(gè)月以內(nèi)，上海、武漢、成都、重慶這些城市的消化周期僅10個(gè)月，北京、廣州、深圳、杭州、南京等城市的消化周期更僅為6個(gè)月。無(wú)論從理論上還是歷史經(jīng)驗(yàn)上看，過(guò)少的庫(kù)存都很有可能造成房?jī)r(jià)大幅上漲。

　　與二級(jí)市場(chǎng)的熱火朝天相呼應(yīng)的是，房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)同樣好不熱鬧，“地王”與“日光盤(pán)”比翼齊飛。中指院數(shù)據(jù)顯示，8月全國(guó)300個(gè)城市成交樓面均價(jià)為1277元/平方米，同比上漲41%；其中住宅類(lèi)用地成交樓面均價(jià)為1778元/平方米，同比上漲43%。同樣是在8月，全國(guó)300城市月度住宅用地溢價(jià)率同比增幅也漲至21%，為年初以來(lái)的最大值，較去年同期上漲16%。

　　事實(shí)上，購(gòu)房人的擔(dān)心并非沒(méi)有道理。總體來(lái)看，這一輪房地產(chǎn)調(diào)控的核心在于以限購(gòu)、限貸等手段來(lái)抑制需求，卻并沒(méi)有消化需求。如今我國(guó)經(jīng)濟(jì)存在較大的下行風(fēng)險(xiǎn)，許多人擔(dān)心調(diào)控一旦放松，房?jī)r(jià)將再次成為脫韁野馬，哪怕調(diào)控維持現(xiàn)狀，政策的邊際效應(yīng)也會(huì)逐漸衰退，依然難以抑制房?jī)r(jià)的上漲。

　　支持者：房?jī)r(jià)沒(méi)漲錢(qián)變毛

　　盡管當(dāng)下房?jī)r(jià)依然有強(qiáng)烈的上漲沖動(dòng)，但這是否就意味著25年后北京房?jī)r(jià)真會(huì)漲到驚人的80萬(wàn)元呢？這個(gè)問(wèn)題似乎很難給出一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)答案。

　　支持者認(rèn)為，房?jī)r(jià)漲不漲的關(guān)鍵不在房?jī)r(jià)本身，而在貨幣發(fā)行量。今天北京房?jī)r(jià)和25年前相比，的確增長(zhǎng)了好幾十倍。在這20多年中，價(jià)格增長(zhǎng)了數(shù)十倍的并不只有房?jī)r(jià)，還有許多其他商品。當(dāng)時(shí)在北京市中心吃一碗牛肉面只有幾毛錢(qián)，現(xiàn)在恐怕10塊錢(qián)也不一定吃得到。誰(shuí)敢說(shuō)25年后，牛肉面不會(huì)賣(mài)兩三百元一碗呢？一樣的道理，回到25年前，說(shuō)2013年北京房?jī)r(jià)會(huì)漲到幾萬(wàn)元一平方米，又有幾人會(huì)相信呢？可見(jiàn)，董藩的推論并非癡人說(shuō)夢(mèng)，異想天開(kāi)。說(shuō)到底，不是房?jī)r(jià)漲了，而是錢(qián)變毛了。1990年，中國(guó)的M2余額為1.53萬(wàn)億元，現(xiàn)在則超過(guò)了100萬(wàn)億元，23年間增長(zhǎng)了60多倍！只要貨幣依然高速超發(fā)，真實(shí)物價(jià)依然快速上漲，房?jī)r(jià)沒(méi)有不繼續(xù)漲的道理。

　　高策地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)陶紅兵則認(rèn)為，北京房?jī)r(jià)走勢(shì)有一定的特殊性。因?yàn)樵诔鞘谢^(guò)程中，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際上是面向全國(guó)的，所以北京的房?jī)r(jià)不應(yīng)由北京人的工資性收入來(lái)衡量高低，而是應(yīng)該由全國(guó)有錢(qián)人的收入來(lái)衡量。畢竟，“北上廣”這些一線城市匯聚了全國(guó)最好的教育、醫(yī)療、文化、娛樂(lè)、金融、交通等各種資源，也孕育著最多的創(chuàng)業(yè)機(jī)會(huì)和高薪崗位，有錢(qián)人希望在北京買(mǎi)房安家享受北京的各種資源，窮人也希望在北京謀求一個(gè)落腳之地以實(shí)現(xiàn)自己潘磕嫦拿蝸搿

　　從正面的角度看，隨著國(guó)民收入的不斷提高，尤其是十八大報(bào)告明確提出到2020年實(shí)現(xiàn)居民收入翻番的目標(biāo)。不管屆時(shí)的“翻番”是實(shí)打?qū)嵉倪€是靠貨幣超發(fā)助推的，老百姓手里的錢(qián)都會(huì)變得更多。假如8年翻一番，以此類(lèi)推，25年就可以翻4番，加上持續(xù)的城市化帶來(lái)的只增不減的市場(chǎng)需求和北京土地資源的稀缺性，即使到那時(shí)，北京房?jī)r(jià)沒(méi)有達(dá)到80萬(wàn)元的天價(jià)，漲到20多萬(wàn)也是稀松平常的事。

　　事實(shí)上，今天北京和上海一些市中心的學(xué)區(qū)房，由于供求嚴(yán)重失衡，導(dǎo)致如今一些熱門(mén)小區(qū)的房?jī)r(jià)已經(jīng)漲到了6位數(shù)。在不少老百姓眼里，學(xué)區(qū)房的價(jià)格真是高得太離譜太不合理了。然而知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家金巖石早就指出過(guò)，所謂的合理房?jī)r(jià)本就是個(gè)偽命題。因?yàn)樵谑袌?chǎng)決定價(jià)格的樓市中，買(mǎi)賣(mài)即成交，存在即合理！只有不承認(rèn)市場(chǎng)定價(jià)的人才會(huì)提出房?jī)r(jià)是否合理的質(zhì)疑。

　　金巖石進(jìn)一步指出，中心城市商品房市場(chǎng)有兩個(gè)可比價(jià)格，一是均價(jià)，二是天價(jià)。人口的流動(dòng)性越強(qiáng)，城市的財(cái)富效應(yīng)越強(qiáng)，均價(jià)和天價(jià)之間差距就越大。金融中心城市的均價(jià)/天價(jià)比率差別很大，差價(jià)最低的如倫敦是3~4倍，差價(jià)最高的如中國(guó)香港為10~11倍。由于人們都想進(jìn)北京，因此他預(yù)計(jì)帶來(lái)的結(jié)果是北京四環(huán)內(nèi)的均價(jià)將在未來(lái)5年之內(nèi)上升到6萬(wàn)元/平方米左右。若按中間比率計(jì)算，就會(huì)看到北京的豪宅在30萬(wàn)元/平方米至50萬(wàn)元/平方米。金巖石給出的結(jié)論是：“如果北京賣(mài)不出30萬(wàn)元/平方米以上的天價(jià)，那是開(kāi)發(fā)商的恥辱。”然而由于部分媒體的斷章取義和網(wǎng)友的誤讀，去年金巖石的這一言論也在網(wǎng)絡(luò)上引發(fā)強(qiáng)烈的質(zhì)疑。

　　反對(duì)者：房?jī)r(jià)不會(huì)永遠(yuǎn)漲

　　 當(dāng)然，反對(duì)董藩觀點(diǎn)的也大有人在。北京工商大學(xué)教授陳及就認(rèn)為，假如房?jī)r(jià)每年漲15%，那貨幣供應(yīng)量也得以不低于15%的速度增長(zhǎng)。但從宏觀貨幣政策角度來(lái)考慮，貨幣財(cái)政政策不可能如脫韁之馬失去管制，中國(guó)政府不可能允許CPI長(zhǎng)期持續(xù)這樣漲下去。另外從貨幣支持和真實(shí)購(gòu)買(mǎi)力來(lái)看，將來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)也不可能長(zhǎng)期維持在15%以上，過(guò)去也沒(méi)有達(dá)到這個(gè)水平。既然收入無(wú)法支持住房?jī)r(jià)格的上漲，住房?jī)r(jià)格從何產(chǎn)生呢？即使將來(lái)大白菜一百塊錢(qián)一棵，北京房?jī)r(jià)也很難漲到80萬(wàn)元一平方米。

　　知名房地產(chǎn)投資專家蔡為民(博客,微博)也無(wú)法認(rèn)同董藩的觀點(diǎn)。他認(rèn)為真實(shí)的房?jī)r(jià)走勢(shì)千變?nèi)f化，必然受制于政治、政策、經(jīng)濟(jì)、金融、社會(huì)、市場(chǎng)之變化而出現(xiàn)難以預(yù)料的漲跌變化，根本不存在每年穩(wěn)定增長(zhǎng)15%的狀態(tài)。至于“以史為鑒”的推論更是無(wú)稽之談。往前看25年北京房?jī)r(jià)漲了40倍，不代表著往后看25年北京房?jī)r(jià)也會(huì)連漲25年。假如投資是一件這么簡(jiǎn)單的事，那人人都會(huì)成為億萬(wàn)富翁了?？上娜澜绶秶鷣?lái)看，也從來(lái)沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)這種先例。

　　蔡為民認(rèn)為，中國(guó)房?jī)r(jià)過(guò)去這些年的暴漲是改革開(kāi)放30年來(lái)所積累的財(cái)富效應(yīng)迸發(fā)的結(jié)果。如果一個(gè)正值青春期的少年，5年身高可以成長(zhǎng)25公分甚至更多，而未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)將面臨經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí)的陣痛，人口紅利的消失，土地消費(fèi)人群的減少，這些都會(huì)抑制房?jī)r(jià)上漲。未來(lái)30年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)不可能再重演過(guò)去30年持續(xù)高增長(zhǎng)的奇跡。這就像一個(gè)20歲的青年，就算還能長(zhǎng)高也非常有限。

　　中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟也認(rèn)為，董藩的推論不夠嚴(yán)密、科學(xué)。他推測(cè)，未來(lái)房?jī)r(jià)增速一定會(huì)和GDP增速相匹配，有可能比GDP增速高出1%~2%。如果GDP能長(zhǎng)期維持目前增速，那么房?jī)r(jià)總體上大概會(huì)10年翻一番。假如一套北京的房子現(xiàn)在單價(jià)25000元，25年后最多也就漲到14萬(wàn)元，和80萬(wàn)元還差得很遠(yuǎn)。然而未來(lái)25年里，中國(guó)GDP真能長(zhǎng)期“保7”嗎？答案恐怕只有上帝知道了。

　　背景資料 董藩其人

　　董藩，北京師范大學(xué)管理學(xué)院教授、北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任、北京房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)。

　　由于觀點(diǎn)鮮明、直言不諱，曾拋出過(guò)“房?jī)r(jià)國(guó)情論”、“空置率較高是天大的謬誤”、“房地產(chǎn)救國(guó)論”等觀點(diǎn)，董藩成了中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)界最受爭(zhēng)議的經(jīng)濟(jì)學(xué)家之一。