市場(chǎng)一改此前的樂(lè)觀預(yù)期，廣州、杭州等地均已有多個(gè)樓盤(pán)降價(jià)促銷(xiāo)，意欲撬動(dòng)低迷的成交量。盡管降準(zhǔn)、降息等政策不斷釋放利好，但相關(guān)分析指出，利好政策短期可提振樓市，但對(duì)全年市場(chǎng)走勢(shì)影響有限，在庫(kù)存壓力仍未得到有效緩解的情況下，羊年樓市能否企穩(wěn)回暖還有待相關(guān)政策的后續(xù)調(diào)整。

　　樓市遭遇“倒春寒”

　　春節(jié)期間，春意盎然的深圳并未將這種溫暖傳遞到樓市。根據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)，2月，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)累計(jì)成交2323套，成交面積231771.04平方米，成交金額665543.71萬(wàn)元，成交均價(jià)28716元/平方米。成交量環(huán)比下降71.94%，同比下降22.03%；成交均價(jià)環(huán)比上漲3.88%，同比下降13.36%。其中，商品住宅本月度共成交2106套，面積207899.01平方米，成交均價(jià)28213元/平方米，成交量環(huán)比下降72.78%。

　　全國(guó)市場(chǎng)亦是如此，樓市在1月份顯露出的一絲回暖跡象并未延續(xù)到2月份。

　　根據(jù)銀河證券統(tǒng)計(jì)，2月，36個(gè)主要城市新建商品住宅銷(xiāo)量環(huán)比大幅回調(diào)43.5%，同比則小幅下滑6.8%，為2014年月平均成交量的60.9%。中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2015年2月，全國(guó)100個(gè)城市(新建)住宅平均價(jià)格為10539元/平方米，環(huán)比小幅下跌0.24%。其中，39個(gè)城市環(huán)比上漲，61個(gè)城市環(huán)比下跌。同比來(lái)看，全國(guó)100個(gè)城市住宅均價(jià)與2014年2月相比下跌3.84%，跌幅較上月擴(kuò)大0.75個(gè)百分點(diǎn)。另外，北京、上海等十大城市(新建)住宅均價(jià)為18957元/平方米，環(huán)比小幅下跌0.17%；同比繼續(xù)下跌，跌幅擴(kuò)大1.22個(gè)百分點(diǎn)至2.45%。

　　春節(jié)假期對(duì)樓市成交的影響相對(duì)突出。克而瑞分析指出，就主要大城市來(lái)看，春假期間大部分外來(lái)人口返鄉(xiāng)過(guò)節(jié)，進(jìn)入房地產(chǎn)休眠期，各項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)力度銳減，各樓盤(pán)的到訪量也明顯下滑，置業(yè)需求明顯不足，使得整體成交量大幅下滑。其中，上海降幅最為明顯，同比下降近90%，成交量處于歷史低位。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，年初市場(chǎng)快速降溫，春節(jié)市場(chǎng)成交下滑也在意料之中。2014年下半年以來(lái)的政策效應(yīng)遞減，短期內(nèi)并未實(shí)質(zhì)推動(dòng)成交回暖，加之今年經(jīng)濟(jì)增速將繼續(xù)走低，使得購(gòu)房者整體信心下降，觀望情緒濃厚。

　　開(kāi)發(fā)商欲降價(jià)撬動(dòng)成交

　　在成交量?jī)r(jià)均較為低迷的背景下，中國(guó)證券報(bào)記者了解到，目前在廣州、杭州等城市已經(jīng)有多個(gè)樓盤(pán)推出降價(jià)、特價(jià)房等優(yōu)惠措施，意欲通過(guò)價(jià)格上的讓步促進(jìn)成交。

　　搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)，截至2月27日，廣州在售項(xiàng)目(包括洋房、別墅、公寓)共440個(gè)，預(yù)計(jì)3月份推出優(yōu)惠的項(xiàng)目179個(gè)，占比40.68%。這是繼1月份推優(yōu)惠樓盤(pán)占比38.81%，2月份占比37.75%后，今年首次回到4成以上。

　　據(jù)中國(guó)證券報(bào)記者了解，廣州多數(shù)樓盤(pán)還推出“1萬(wàn)抵5萬(wàn)”、“1萬(wàn)抵10萬(wàn)”或者“一次性付款95折”、“按揭98折”等優(yōu)惠政策，包括萬(wàn)科在內(nèi)的不少大型房企也加入了這場(chǎng)優(yōu)惠戰(zhàn)。

　　在杭州，則傳出了兩個(gè)樓盤(pán)爭(zhēng)搶羊年“第一降”的消息。據(jù)了解，兩個(gè)樓盤(pán)分別放出了直降5000元/平方米和6000元/平方米的消息。上述樓盤(pán)長(zhǎng)期以來(lái)均處于成交異常低迷狀態(tài)，只得以降價(jià)促成交。此外，據(jù)天津媒體報(bào)道，3月份，天津市打折優(yōu)惠樓盤(pán)數(shù)量達(dá)到406個(gè)，占在售樓盤(pán)總數(shù)的72.27%。

　　一位受訪的房企人士透露，在成交低迷的情況下，降價(jià)促銷(xiāo)是不得已而為之，“現(xiàn)在很多開(kāi)發(fā)商資金并不寬裕，有些還有業(yè)績(jī)指標(biāo)。”不過(guò)該人士表示，雖然降價(jià)促銷(xiāo)在市場(chǎng)風(fēng)傳，但真正意義上的降價(jià)并不多，大多數(shù)是借少數(shù)的特價(jià)房或者少許優(yōu)惠制造噱頭，吸引購(gòu)房者。

　　相關(guān)分析則認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商頻頻釋放此類(lèi)信息，說(shuō)明整體市場(chǎng)形勢(shì)并未得到有效改觀，從今年前兩個(gè)月的走勢(shì)來(lái)看，成交低迷仍未出現(xiàn)明顯逆轉(zhuǎn)。

　　去庫(kù)存仍將是主旋律

　　在2月的尾聲，降息無(wú)疑是給低迷的樓市派了一個(gè)大紅包，但政策利好對(duì)于市場(chǎng)走勢(shì)的影響究竟如何目前也存在分歧。

　　興業(yè)證券研報(bào)指出，開(kāi)發(fā)商每年的1、2月份新推貨量較少，主要在3月份才開(kāi)始集中推出。同時(shí)去年12月份銷(xiāo)售爆發(fā)對(duì)于存貨消耗較多，這些因素使得1、2月份的基本面數(shù)據(jù)顯得較差。預(yù)期在貨幣寬松環(huán)境中，新盤(pán)去化率仍會(huì)維持在去年底的相對(duì)高位，疊加開(kāi)發(fā)商3月份新推貨量的增加，銷(xiāo)售數(shù)據(jù)將開(kāi)始改善。

　　銀河證券研報(bào)也認(rèn)為，預(yù)計(jì)隨著3月份開(kāi)發(fā)商推盤(pán)增加與降息等寬松政策刺激效應(yīng)疊加，3月小陽(yáng)春銷(xiāo)量環(huán)比和同比雙雙大幅改善確定，在降息的刺激下，有望達(dá)到或超過(guò)1月的水平。

　　但中國(guó)指數(shù)研究院指出，雖然政策放松的組合效應(yīng)慢慢開(kāi)始顯現(xiàn)，但3月份是否如期出現(xiàn)好轉(zhuǎn)還有待于開(kāi)發(fā)商實(shí)行“積極的銷(xiāo)售策略”。相關(guān)分析也認(rèn)為，在價(jià)格上作出一定的讓步或可有利于改善成交量的低迷。

　　盡管如此，政策利好對(duì)于全年樓市走勢(shì)的影響仍有待觀察。東興證券研報(bào)指出，此次降息只是上次政策的延續(xù)，近期市場(chǎng)也已有所預(yù)期，并且去年11月份降息后對(duì)商品房銷(xiāo)售量產(chǎn)生的實(shí)際作用并不十分明顯，降息政策對(duì)銷(xiāo)售量的提升作用還需要一個(gè)過(guò)程。

　　業(yè)內(nèi)人士則指出，目前來(lái)看，降息利好短期可提振樓市成交，但長(zhǎng)期來(lái)看，政策面對(duì)于市場(chǎng)的促進(jìn)作用仍需“組合效應(yīng)”，如信貸是否進(jìn)一步放寬，目前正在盛傳的首套房首付比例是否會(huì)降低等。

　　克而瑞則指出，在市場(chǎng)顯性拐點(diǎn)到來(lái)之前，市場(chǎng)供大于求的基本面未實(shí)質(zhì)改變的前提下，去庫(kù)存仍是下一階段房地產(chǎn)市場(chǎng)的“主旋律”。?