股份有限公司（600743.SH，以下簡稱“華遠(yuǎn)”）10月29日公布，在第三季度末，華遠(yuǎn)地產(chǎn)營業(yè)收入5.36億元，同比上年同期的6.38億元下降約15.99%；凈利潤8342.31萬元，歸屬于上市公司股東的凈利潤8391.24萬元，同比分別下降40.84%及36.91%。
當(dāng)年同為華潤系的小弟萬科，已然成為中國最大的房地產(chǎn)企業(yè)，銷售額連續(xù)三年突破千億元，而大哥華遠(yuǎn)的銷售額還不及萬科的一個(gè)零頭，盡管這一切在()眼中不算什么，華遠(yuǎn)地產(chǎn)還是一個(gè)“小而美”的企業(yè)，但是凈利潤的下降，將給這家規(guī)模不大的企業(yè)蒙上更多的不確定因素。
“如果任總（任志強(qiáng)）能將更多時(shí)間放在企業(yè)身上，以華遠(yuǎn)得天獨(dú)厚的條件，不應(yīng)該這么多年還只是一家二流小公司，”一位不愿具名的地產(chǎn)界人士對時(shí)記者感慨道。
帶頭大哥的沒落
和任志強(qiáng)的鼎鼎大名相比，華遠(yuǎn)在地產(chǎn)界的排位簡直慘不忍睹。
盡管2009年以來全國樓市一派欣欣向榮，地王頻現(xiàn)、樓價(jià)飛漲、預(yù)計(jì)今年跨入千億俱樂部的房地產(chǎn)企業(yè)至少有六家，大部分房地產(chǎn)企業(yè)都賺得缽滿盆溢，華遠(yuǎn)地產(chǎn)卻背道而馳，至今還在為百億的門檻苦苦掙扎。
記者查閱年報(bào)發(fā)現(xiàn)，華遠(yuǎn)地產(chǎn)借殼ST幸福上市五年來，其營業(yè)收入分別為22.56億元、11.6億元、17.79億元、26.15億元和30.8億元，平均年增長率為9%，而其凈利潤分別為4.04億元、3.44億元、4.02億元、4.67億元和5.41億元，增長更為緩慢。
“就算我將4.04億元存入銀行五年，也有差不多5億元的收入了，不知道華遠(yuǎn)這幾年在忙活啥”，前述人士對時(shí)代周報(bào)記者表示。
在任志強(qiáng)還未功成名就的時(shí)候，華遠(yuǎn)一度也是中國房地產(chǎn)界的大佬。
30年前，任志強(qiáng)出任北京市華遠(yuǎn)經(jīng)濟(jì)建設(shè)開發(fā)總公司建設(shè)部經(jīng)理，幾年后的任志強(qiáng)成了北京市華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁、華遠(yuǎn)集團(tuán)公司總經(jīng)理。
20年前，北京華遠(yuǎn)集團(tuán)率先與香港華潤集團(tuán)合資，合資后的華遠(yuǎn)房地產(chǎn)股份有限公司成為中國大陸第一家在香港股市上市的地產(chǎn)公司，創(chuàng)造了房地產(chǎn)企業(yè)利用外資高速發(fā)展的奇跡。至2000年華潤成為萬科大股東時(shí)，華遠(yuǎn)公司總資產(chǎn)達(dá)80億元，凈資產(chǎn)達(dá)30億元，累計(jì)稅后利潤達(dá)15億元，資產(chǎn)、銷售額、開發(fā)量等指標(biāo)連年居北京房地產(chǎn)市場前茅，即使在全國來看也是最大的房地產(chǎn)公司之一，其資產(chǎn)總額卻是萬科的數(shù)倍。
“南萬科、北華遠(yuǎn)”一時(shí)風(fēng)頭無雙。
之后華遠(yuǎn)脫離華潤系單飛，自2006年起，華遠(yuǎn)地產(chǎn)積極開拓外埠市場，在青島、西安、長沙等地開發(fā)樓盤，2008年8月28日，華遠(yuǎn)地產(chǎn)與幸福實(shí)業(yè)進(jìn)行資產(chǎn)重組，實(shí)現(xiàn)借殼上市，成功登陸A股市場。盡管華遠(yuǎn)重回資本市場，盡管任志強(qiáng)借助微博名聲大噪，但是華遠(yuǎn)始終未能再現(xiàn)往日輝煌，甚至淪為末流。
2012年，萬科實(shí)現(xiàn)銷售金額1412.3億元，而華遠(yuǎn)這一數(shù)字僅為56.2億元。
即使不和萬、保、招、金這樣的大鱷比較，在幾家北京本地的房地產(chǎn)企業(yè)中，華遠(yuǎn)表現(xiàn)也是最差勁的。
同在A股上市的，2008年?duì)I業(yè)收入為24.4億元，和華遠(yuǎn)的營業(yè)收入大致相當(dāng)，但是2012年北京城建實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入66.84億元，凈利潤10.95億元。
而同為北京西城區(qū)國資委控股的地產(chǎn)，2007年，從42億元的主營業(yè)務(wù)收入起步，至2012年，實(shí)現(xiàn)簽約銷售額205億元，實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入172.33億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤22.69億元。
每當(dāng)記者問及規(guī)模增長乏力的問題時(shí)，任志強(qiáng)總是表示不屑，并在微博上吼道：所有上市公司中，有幾個(gè)凈資產(chǎn)回報(bào)率比我更高的？少拿銷售額規(guī)模說事吧。
然而今年第三季度，華遠(yuǎn)凈利潤和歸屬于上市公司股東的凈利潤同比分別下降40.84%及36.91%；2013年首9月，華遠(yuǎn)營收21.49億元，同比去年18.57億元增15.71%；凈利潤3.14億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤為3.12億元，營收增長的同時(shí)，凈利潤和上市公司股東的凈利潤同比去年分別下降14.93%及11.34%。
盡管有錢荒難貸等客觀因素，但是在目前已經(jīng)公布業(yè)績的房地產(chǎn)股中，還是有2/3的公司凈利與去年同期相比繼續(xù)上升。
2010年初，任志強(qiáng)曾坦言，這幾年來華遠(yuǎn)發(fā)展速度太慢。在他看來，在房地產(chǎn)行業(yè)里，年銷售額在300億元以上的為第一梯隊(duì)，150億元以上的為第二梯隊(duì)，100億元以上的算第三梯隊(duì)，而50億元以下的則要列入第四梯隊(duì)。
但時(shí)至今日，跨入千億俱樂部的房地產(chǎn)企業(yè)估計(jì)至少有6家時(shí)，華遠(yuǎn)還以不到50億元的銷售額徘徊在第四梯隊(duì)，連房地產(chǎn)TOP100強(qiáng)的榜單都不曾擠進(jìn)去過。
土地儲備成軟肋
任志強(qiáng)曾對媒體表示，對于華遠(yuǎn)地產(chǎn)，他的定位更傾向于將其打造成一個(gè)“小而美”的公司，但現(xiàn)在“小而美”的公司遇到挑戰(zhàn)。
中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長吉對時(shí)代周報(bào)記者表示：華遠(yuǎn)地產(chǎn)近5年來沒有很大的突破，跟企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略有關(guān)，但從深層次來看，關(guān)鍵還在于企業(yè)規(guī)模不夠大、資金有限、土地儲備不足，難以在短期內(nèi)有較大的增長。
而時(shí)代周報(bào)記者采訪的券商中，都將土地儲備不足列為華遠(yuǎn)最大的問題。
小湯山、通州、順義、回龍觀……華遠(yuǎn)多年來在北京土地市場上屢次受挫，自2003年北京實(shí)行土地招拍掛制度以來，至今其在北京土地公開出讓市場上只拿到了三塊地，幾近從北京樓市出局。
華遠(yuǎn)確實(shí)運(yùn)氣不佳：華遠(yuǎn)與華潤分離之后，土地資源被剝離，制約了后續(xù)發(fā)展，2008年上市后國內(nèi)房企融資又不放開，難以從資本市場上獲取資金買地。
但一個(gè)不可否認(rèn)的事實(shí)是，資本市場不僅對華遠(yuǎn)說NO，對其他房地產(chǎn)企業(yè)也是一樣，另外，華遠(yuǎn)作為北京市西城區(qū)國資委控股的企業(yè)，在融資方面比民營企業(yè)更有優(yōu)勢，而華遠(yuǎn)本身還是和的股東之一。
作為北京銀行的股東，華遠(yuǎn)的母公司北京市華遠(yuǎn)集團(tuán)有限公司在2012年三季度末持有北京銀行9978.84萬股，位列十大無限售條件股東的第七位，任志強(qiáng)本人也是北京銀行的董事。
資料顯示：從2009年到2012年6月30日這3年半的時(shí)間里，華遠(yuǎn)從北京銀行的拆入資金共計(jì)約15億元。
盡管任志強(qiáng)一直看漲樓市，但華遠(yuǎn)在土地市場的表現(xiàn)實(shí)在不佳：直到2010年11月，華遠(yuǎn)地產(chǎn)才拿下位于通州區(qū)梨園鎮(zhèn)的地塊，這是華遠(yuǎn)時(shí)隔7年后首次在北京公開市場上拿地。2011年北京土地市場遇冷，很多地塊都是底價(jià)出讓，甚至是流拍，但華遠(yuǎn)在北京依然寸地?zé)o收。
2012年四季度，北京樓市回暖，地價(jià)也隨之高漲，華遠(yuǎn)才緩過神來，2012年12月31日，華遠(yuǎn)地產(chǎn)以10.05億元的高價(jià)拿下北京市通州區(qū)梨園地塊，溢價(jià)率為491%，創(chuàng)下三年來北京土地市場的最高溢價(jià)率。
2012年11月至今的不到一年時(shí)間，華遠(yuǎn)已經(jīng)先后在北京和西安低調(diào)斬獲五幅土地，總計(jì)拿地支出為26.54億元。
“該拿地的時(shí)候沒拿，現(xiàn)在高價(jià)拿地，凈利潤自然會降低，現(xiàn)在華遠(yuǎn)選擇與基金、信托等合作，這必然會導(dǎo)致財(cái)務(wù)成本的高企，”前述不愿具名的業(yè)內(nèi)人士表示。
韓長吉也表示：華遠(yuǎn)去年11月份斥資約27億元在土地市場發(fā)力，加大土地儲備，是在為百億元的銷售目標(biāo)做鋪墊。2012年華遠(yuǎn)銷售額為56.2億元，離百億元的銷售目標(biāo)還有很大的差距，未來要想順利實(shí)現(xiàn)該目標(biāo)，其每年新增土地儲備要達(dá)到40萬-50萬平方米，在土地價(jià)格不斷上漲、融資渠道尚未有效打通的情況下，實(shí)現(xiàn)該目標(biāo)有一定難度。
低周轉(zhuǎn)拖累發(fā)展速度
在通州華遠(yuǎn)·銘悅世家的售樓處，沙盤前圍繞的人并不太多，售樓小姐有些無聊地對時(shí)代周報(bào)記者表示，只有一些網(wǎng)站組織看房團(tuán)時(shí)，人才會多些。
一位看房的張姓男子告訴時(shí)代周報(bào)記者，他覺得銘悅世家房子的價(jià)位還算適中，就來看盤，但是來了才發(fā)現(xiàn)，價(jià)格便宜的戶型偏大，三居室面積為134平方米和141平方米兩種，四居室的面積有160平方米，根本不是他希望的緊湊戶型，而精裝小戶型售價(jià)每平方米要2.7萬元，高于周邊的樓盤。
另一位改善型需求者周先生告訴時(shí)代周報(bào)記者，認(rèn)為戶型和價(jià)格都可以接受，但是周邊配套不齊全，還是毛坯房，加上靠近垃圾處理廠和污水廠，讓人無法忍受，“我寧愿貴點(diǎn)，也希望買到一個(gè)高端產(chǎn)品，不是戶型大點(diǎn)就是高端產(chǎn)品”。
產(chǎn)品線設(shè)計(jì)的不合理，成為華遠(yuǎn)多年來發(fā)展緩慢的另一個(gè)主要原因。從目前華遠(yuǎn)地產(chǎn)所開發(fā)的項(xiàng)目來看，較高端的樓盤占主流，包括在青島、西安以及長沙近百萬平方米的項(xiàng)目中，幾乎都是走高端路線。但是在限購限貸的情況下，當(dāng)剛需盤成為主流時(shí)，華遠(yuǎn)卻沒有抓住這部分消費(fèi)者。
即使走高端路線，龍湖等企業(yè)也走高周轉(zhuǎn)之路，但是華遠(yuǎn)卻顯得遲緩，銘悅世家已經(jīng)賣了兩年，但是一期房源還沒有消化完畢；另一個(gè)高端樓盤華遠(yuǎn)九都匯，項(xiàng)目從2009年11月就開盤了，直到現(xiàn)在項(xiàng)目仍然在銷售中。
“產(chǎn)品競爭力不足，營銷也并無出彩之處。”蘭德咨詢總裁宋延慶如此評價(jià)。
為彌補(bǔ)住宅的不足，華遠(yuǎn)開始轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。
但在韓長吉看來，發(fā)力商業(yè)地產(chǎn)并不能很好地改善華遠(yuǎn)當(dāng)前的困境。相對比住宅地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)前期需要投入更多的資金，而且商業(yè)地產(chǎn)對地段、區(qū)位要求高，因此土地價(jià)格較高，這對資金、土地等資源有限的華遠(yuǎn)而言并不是易事。商業(yè)地產(chǎn)雖然投資回報(bào)率較高，但是在國內(nèi)部分地區(qū)已經(jīng)顯現(xiàn)出飽和的跡象，招租困難，造勢不易，商業(yè)地產(chǎn)也難以在短期內(nèi)改善企業(yè)業(yè)績。
任志強(qiáng)總結(jié)說，華遠(yuǎn)地產(chǎn)這些年長不大的原因，還因國企身份承擔(dān)了許多額外的責(zé)任。他透露說，北京地鐵四號線建設(shè)，華遠(yuǎn)投入了4億元的股本金，但很長一段時(shí)間都可能收不回來，類似的事情不少。
但是，任志強(qiáng)閉口不談的是華遠(yuǎn)也因國企身份獲得不少好處，比如網(wǎng)絡(luò)名人司馬南在微博上爆料稱，2007年任志強(qiáng)所在的華遠(yuǎn)在替野力公司（地址為朝陽區(qū)朝外大街乙六號朝外SOHO A區(qū)11層）繳納了土地使用權(quán)出讓金，兩個(gè)月后立即將拿到手的北京民源大廈項(xiàng)目用地轉(zhuǎn)讓給()旗下的SOHO中國。潘石屹則從交易中就獲取到約50億元的土地利潤。華遠(yuǎn)地產(chǎn)此舉涉嫌導(dǎo)致國有資產(chǎn)流失。
國有資產(chǎn)是否流失見仁見智，但華遠(yuǎn)地產(chǎn)憑借國企身份，僅僅辦個(gè)證，倒手便有數(shù)億元的進(jìn)賬，卻是不爭的事實(shí)。
