一、二線城市狂搶地
 

　　臨近年末，土地市場(chǎng)的瘋狂依舊。以北京土地市場(chǎng)為例，11月13日通州運(yùn)河核心區(qū)3地塊招標(biāo)，最高報(bào)價(jià)均超過之前區(qū)域同類型土地的最高成交價(jià)格，11月14日該區(qū)域再次招標(biāo)兩地塊。10月31日以來，通州區(qū)域內(nèi)同質(zhì)地塊出讓已經(jīng)達(dá)到了10個(gè)地塊，合計(jì)土地建筑面積供應(yīng)高達(dá)98.34萬平方米，除了最初的4地塊樓面價(jià)在1.1萬元/平方米左右，最近成交和報(bào)價(jià)的地塊，最高價(jià)格均在1.3萬元/平方米左右。
 

　　值得一提的是，曾多次表示買不起高價(jià)地的華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)，其掌舵的華遠(yuǎn)地產(chǎn)在11月11日也以12.1億元競(jìng)得“北京市大興區(qū)孫村組團(tuán)居住區(qū)B-17地塊R2二類居住用地項(xiàng)目(配建限價(jià)商品住房)”，剔除限價(jià)房和自住型商品房部分后，該地塊純商品房面積僅1.19萬平方米，樓面價(jià)逾1.7萬元/平方米，超過了該區(qū)域部分已入市項(xiàng)目的售價(jià)。一向以理智看待土地市場(chǎng)的任志強(qiáng)，都用“實(shí)屬被逼無奈”來表明當(dāng)下房企在北京搶地的心態(tài)。
 

　　據(jù)了解，截至目前，北京今年的土地成交額已經(jīng)達(dá)到了1426.66億元，目前掛牌土地的底價(jià)合計(jì)已經(jīng)達(dá)到130億元，而這些土地成交額有望突破200億元，若在11月繼續(xù)增加新掛牌土地，年內(nèi)北京土地成交突破1600億元的可能性非常大，甚至可能會(huì)超過2010年1640億元的歷史紀(jì)錄。
 

　　而北京土地市場(chǎng)只是今年以來大型房企在一、二線城市搶地的一個(gè)縮影。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年前10個(gè)月十大標(biāo)桿房企(保利、富力、恒大、華潤(rùn)、金地、綠城、萬科、雅居樂、招商、中海)購置土地金額明顯上漲，創(chuàng)造了2387億元的歷史紀(jì)錄，同比2012年前10個(gè)月的865億元，漲幅高達(dá)176%。
 

　　在標(biāo)桿房企購地面積占比中，三、四線城市土地僅占15%，同比下降37%，而在一線城市購入土地面積卻高達(dá)764萬平方米，同比上漲幅度高達(dá)146%。樓市中存在的一、二線城市和三、四線城市冷熱不均的情況，在土地市場(chǎng)表現(xiàn)得更為明顯。
 

　　一、二線城市因?yàn)榧哿诉^多的資源，使得房?jī)r(jià)易漲難跌，而三、四線城市積壓庫存量巨大，需求上漲有限，兩相對(duì)比之下，大部分房企將拿地重點(diǎn)選擇在前者，而不敢在后者拿地。
 

　　任務(wù)完成超9成
 

　　標(biāo)桿房企在一、二線城市瘋狂搶地，源于其銷售業(yè)績(jī)的樂觀。截至目前，28家房企公布前10個(gè)月銷售業(yè)績(jī)，銷售額全都超過年度銷售任務(wù)的9成，這28家房企前10個(gè)月銷售業(yè)績(jī)突破了9928億元，同比漲幅高達(dá)33%，10月單月銷售額合計(jì)達(dá)到了1292億元。而萬科等龍頭房企前10個(gè)月的銷售額更是已經(jīng)突破去年全年業(yè)績(jī)，大部分房企都將創(chuàng)造自己企業(yè)的歷史最高銷售紀(jì)錄。
 

　　潤(rùn)為835億元，行業(yè)利潤(rùn)率17.9%，凈利潤(rùn)只有13%，相比2012年都出現(xiàn)明顯的下滑，在四季度的最后兩個(gè)月房企很可能開始追求高利潤(rùn)，從而選擇惜售。
 

　　“絕大多數(shù)一線房企都采取高周轉(zhuǎn)模式，策略是推行產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化和管理標(biāo)準(zhǔn)化。在未來幾年內(nèi)，行業(yè)平均利潤(rùn)率每年將降低1到2個(gè)百分點(diǎn)。樓市很難復(fù)制過去幾年的爆發(fā)式上漲，平均利潤(rùn)的降低對(duì)房企的專業(yè)化要求更高，房企之間的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)越發(fā)激烈。”上述業(yè)內(nèi)人士表示。
 

　　醞釀中的“變化”
 

　　在土地市場(chǎng)、樓市年末依舊火熱的情況下，一些環(huán)境因素正在悄然發(fā)生變化。最新數(shù)據(jù)顯示，10月份，國房景氣指數(shù)為96.88，比上月回落0.37點(diǎn)，10月份全國市場(chǎng)房地產(chǎn)投資、土地成交、新開工等指標(biāo)均不同程度下滑，直接導(dǎo)致國房景氣指數(shù)呈現(xiàn)平穩(wěn)下行態(tài)勢(shì)。
 

　　一線城市房?jī)r(jià)上漲突破政府底線的情況下，北上深紛紛出臺(tái)從嚴(yán)調(diào)控政策的情況，直接引領(lǐng)樓市政策環(huán)境的變化。
 

　　清華大學(xué)教授、央行貨幣政策委員會(huì)委員李稻葵公開表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)接下來會(huì)有巨變。李稻葵認(rèn)為，由于開發(fā)商房屋銷售很理想，2013年土地拍賣明顯增加，地王不斷出現(xiàn)，由于他們看好后市房?jī)r(jià)，必定會(huì)加快建設(shè)進(jìn)度，1年左右市場(chǎng)供應(yīng)肯定會(huì)明顯增加，但2013年新房和二手房成交量同步大幅上漲，大量剛需高位接盤，意味著將來接盤的力量越來越弱，而且高房?jī)r(jià)還導(dǎo)致部分人徹底失去購買能力，使供求關(guān)系發(fā)生轉(zhuǎn)變。再加上貨幣政策已經(jīng)從過度寬松，開始轉(zhuǎn)變?yōu)榧炔粚捤梢膊痪o縮的中性政策，都導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)大環(huán)境將發(fā)生變化。
 

　　“未來增加供應(yīng)改變供求關(guān)系，稅費(fèi)手段改變市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)等市場(chǎng)化的調(diào)控手段會(huì)更加突出，市場(chǎng)化的手段在房地產(chǎn)市場(chǎng)資源配置中的決定性作用將更加明顯。”同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示。