資料圖

　　4月19日，卜女士去西部新城參加朋友的婚禮。飯后，她沒心情留下來和朋友聊天，就開車到黨楊路附近一個(gè)樓盤轉(zhuǎn)悠了。西部新城的房子一個(gè)月一個(gè)價(jià)。去年6月，卜女士在這個(gè)樓盤購買了一套三室一廳的房子。當(dāng)時(shí)的價(jià)格是6500元左右，如今已經(jīng)漲到約7500元了。不到一年時(shí)間，房價(jià)普漲了1000元，卜女士有些搞不懂：房價(jià)到底漲在什么地方了?房子的成本不就是地價(jià)加上鋼筋水泥價(jià)以及人工的費(fèi)用嗎?

　　記者的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，房價(jià)并非這些成本這么簡單。地價(jià)、稅收、相關(guān)費(fèi)用、建筑成本、企業(yè)利潤、人工費(fèi)用……房價(jià)的組成約有60項(xiàng)!從拿地、建造到銷售，每一個(gè)環(huán)節(jié)都會推高房價(jià)。

　　地價(jià)

　　【不斷上漲的土地價(jià)格】

　　2013年，濟(jì)南市成交土地單價(jià)為366萬元/畝，樓面地價(jià)為1944元/平方米，比2012年上漲6.3%

　　濟(jì)南2013年的樓面價(jià)漲了6.3%

　　對于卜女士等購房者而言，地價(jià)是比較容易理解的。拿地是項(xiàng)目開發(fā)和房產(chǎn)交易的前提，也是房價(jià)最基礎(chǔ)的組成部分。市民交給開發(fā)商的購房款有一部分是用來支付購地費(fèi)用的。近年來，濟(jì)南住宅土地基準(zhǔn)價(jià)格一直處于上升的狀態(tài)。

　　據(jù)山東省最大房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)山東世聯(lián)發(fā)布的2013-2014年濟(jì)南房地產(chǎn)市場的報(bào)告，2013年，濟(jì)南市成交土地單價(jià)為366萬元/畝，樓面地價(jià)為1944元/平方米，樓面地價(jià)比2012年上漲了6.3%。樓面地價(jià)，即單位建筑面積平均分?jǐn)偟耐恋氐膬r(jià)格。樓面地價(jià)是房價(jià)的主要組成部分之一，與建造成本、開發(fā)利潤、相關(guān)稅費(fèi)等共同構(gòu)成了商品房的市場的價(jià)值。

　　據(jù)了解，自1999年以來，濟(jì)南市的土地基準(zhǔn)地價(jià)分別于2004年、2006年、2007年、2010年進(jìn)行了調(diào)整。根據(jù)國土部有關(guān)規(guī)定，土地基準(zhǔn)價(jià)格最長三年調(diào)整一次。經(jīng)過測算，今年調(diào)整濟(jì)南市城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)，商業(yè)、住宅用地漲幅較大，其中，住宅用地級別樓面地價(jià)平均增長19.92%。

　　土地成本不僅包含拿地成本，還包括延期繳納土地款的成本。按照土地轉(zhuǎn)讓方面的規(guī)定，土地競買前，競買方必須按底價(jià)計(jì)算的土地款的20%交納保證金;競買成功后，30天內(nèi)再交納30%，此為一期出讓金。5個(gè)月內(nèi)再交納余下的50%，一期之后的時(shí)間按同期銀行貸款利率收取利息，且到期后每延滯一天則按照千分之一交納滯納金。記者了解到，僅延期繳納土地款一項(xiàng)，不少項(xiàng)目耗費(fèi)資金就高達(dá)上千萬元。

　　稅

　　【你不了解的巨額稅負(fù)】

　　以下以面積為25畝的A住宅的項(xiàng)目為例，拿地總價(jià)為11250萬元，規(guī)劃高層建筑面積為5.83萬平方米，樓面價(jià)為每平方米1930元，涉及房地產(chǎn)的有10個(gè)，共繳納稅金5645.8萬元，每平方米稅收成本為968.4元。

　　數(shù)據(jù)分析

　　多且為剛性，增加成本968.4元

　　據(jù)了解，中國的18個(gè)稅種中，涉及房地產(chǎn)業(yè)的有10個(gè)，其中5個(gè)稅種僅對房地產(chǎn)行業(yè)的征收，為房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅和契稅。另5個(gè)稅種包括營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和印花稅。

　　濟(jì)南一房企老總向記者“曬”了公司一面積為25畝的A住宅項(xiàng)目的稅負(fù)“賬單”。25畝土地拿地總價(jià)為11250萬元，規(guī)劃高層建筑的面積為5.83萬平方米，這樣土地樓面價(jià)為每平方米1930元。

　　記者從“賬單”上看到，在建設(shè)各個(gè)環(huán)節(jié)中，分別繳納城鎮(zhèn)土地使用稅60.12萬元、土地增值稅757.9萬元、耕地占用稅32萬元、契稅337.5萬元、營業(yè)稅1894.75萬元、所得稅1894.75萬元、城建稅132.63萬元、印花稅24.57萬元、教育附加費(fèi)132.63萬元、地方水利建設(shè)基金378.95萬元。算下來，這25畝的住宅項(xiàng)目共繳納稅金5645.8萬元，核算到每平方米，稅收成本為968.4元。

　　在某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)常跑稅收手續(xù)的一業(yè)內(nèi)人士告訴記者，每個(gè)稅收項(xiàng)目都有明文規(guī)定的計(jì)算比例，構(gòu)成房價(jià)的剛性的部分。

　　現(xiàn)存問題

　　存在重復(fù)性收稅現(xiàn)象

　　“根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例》及其實(shí)施的細(xì)則，房地產(chǎn)行業(yè)按‘銷售不動產(chǎn)’稅目以5%的稅率根據(jù)銷售全額繳納營業(yè)稅。從現(xiàn)行政策來看，初始稅制的設(shè)計(jì)對于房地產(chǎn)銷售的重復(fù)征稅是顯而易見的，房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓次數(shù)越多，重復(fù)納稅問題越嚴(yán)重。”上述房企老總表示。

　　據(jù)了解，增值稅與營業(yè)稅都是流轉(zhuǎn)稅。其中增值稅是價(jià)外稅，計(jì)稅依據(jù)為納稅人生產(chǎn)經(jīng)營活動產(chǎn)生的增值額，在實(shí)際操作中采取的是購進(jìn)扣稅法，納稅人購買增值稅應(yīng)稅項(xiàng)目時(shí)繳納的增值稅，可以在銷售應(yīng)稅項(xiàng)目時(shí)全額的抵扣，只需對本環(huán)節(jié)的增加值繳納增值稅。

　　營業(yè)稅是價(jià)內(nèi)稅，納稅人基本上按照其提供應(yīng)稅勞務(wù)取得的營業(yè)額、轉(zhuǎn)讓額、銷售額，依照該應(yīng)稅勞務(wù)適用的稅率，計(jì)算繳納營業(yè)稅。

　　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目既收取營業(yè)稅又收取土地增值稅，顯然是重復(fù)征稅，因此目前對建筑業(yè)實(shí)行“營改增”的呼聲在不斷提高。

　　規(guī)定性收費(fèi)

　　可細(xì)分為26項(xiàng)，合計(jì)為2461.89萬元，攤到每平方米為503.8元

　　【眾多且復(fù)雜的規(guī)定性收費(fèi)】

　　數(shù)據(jù)分析

　　多達(dá)26項(xiàng)，增加成本503.8元

　　規(guī)定性收費(fèi)是房地產(chǎn)開發(fā)另一個(gè)大支出，具體可分為立項(xiàng)、土地權(quán)使用、用地規(guī)劃許可、工程規(guī)劃許可、施工許可以及其他等大項(xiàng)，可細(xì)分為26項(xiàng)。

　　仍以上述A住宅的項(xiàng)目為例，土地權(quán)使用規(guī)費(fèi)一般有兩項(xiàng)，土地證登記費(fèi)、現(xiàn)狀地形圖制作費(fèi)，上述例子中這兩項(xiàng)收費(fèi)分別為3000元和20萬元。立項(xiàng)規(guī)定性收費(fèi)包含可行性的研究報(bào)告、節(jié)能報(bào)告書、環(huán)評報(bào)告書和地震安全評估四項(xiàng)，合計(jì)收費(fèi)70萬元;用地規(guī)劃許可包含勘測定界圖費(fèi)、規(guī)劃咨詢費(fèi)(按每平方米1.05元計(jì)算)和用地規(guī)劃許可公示費(fèi)，收費(fèi)分別為3萬元、8萬元和5000元;工程規(guī)劃許可包含日照分析費(fèi)約4萬元、規(guī)劃咨詢費(fèi)8.5萬元、工程規(guī)劃許可證公示5000元;施工許可證包含施工圖審的查費(fèi)、人防工程圖紙審查費(fèi)、防雷技術(shù)服務(wù)費(fèi)、交易服務(wù)費(fèi)、建筑企業(yè)勞動保險(xiǎn)費(fèi)、勞務(wù)工資的保證金等11項(xiàng)的收費(fèi)，約2173.89萬元。

　　除此之外，規(guī)定性收費(fèi)還包括渣土費(fèi)、水資源費(fèi)、環(huán)衛(wèi)費(fèi)、水土保持設(shè)施補(bǔ)償費(fèi)等，上述A住宅項(xiàng)目的收費(fèi)為173.2萬元。

　　“賬單”顯示，A住宅項(xiàng)目規(guī)定性收費(fèi)合計(jì)為2461.89萬元，按照住宅建筑面積相當(dāng)于每平方米收取503.8元。

　　現(xiàn)存的問題

　　“預(yù)繳”政策猶如“薅羊毛”

　　在眾多的房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)繳稅費(fèi)中，大到上千萬的所得稅，小到每平方米2元的散裝水泥專項(xiàng)資金，因?yàn)榍捌陔y以確切計(jì)算收稅依據(jù)，采取先預(yù)繳(存)將來多退少補(bǔ)的方式來收取。

　　以所得稅為例，按照法理，所得稅應(yīng)當(dāng)在產(chǎn)生出或者計(jì)算出凈利潤后，再按一定比例繳納，應(yīng)當(dāng)利潤多多繳，利潤少少繳，無利潤不繳。

　　但在收稅過程中，稅務(wù)部門無法確定凈利潤，則一律按照20%的利潤率套算項(xiàng)目利潤額。也就是說，標(biāo)價(jià)每平方米6500元的項(xiàng)目，其便認(rèn)定其中內(nèi)含凈利潤為1300元，再在1300元的基礎(chǔ)上按25%的稅率預(yù)征。

　　按照同樣原理被收取的費(fèi)用還有散裝水泥專項(xiàng)資金。散裝水泥專項(xiàng)資金是國家本著“限制袋裝、鼓勵(lì)散裝”的目的，向生產(chǎn)和使用袋裝水泥的企業(yè)和單位收取的政府性基金，一般按照使用袋裝水泥的噸位收取費(fèi)用。但是在實(shí)際的項(xiàng)目管理中，地方政府很難確定建設(shè)項(xiàng)目使用袋裝水泥的量，所以就采取按照每建造平方米收取固定金額的形式來收費(fèi)(濟(jì)南每平方米收費(fèi)2元)。

　　最終整個(gè)A住宅項(xiàng)目所得稅為1894.75萬元，散裝水泥專項(xiàng)資金為50萬元，只以上兩項(xiàng)預(yù)收費(fèi)就達(dá)1944.75萬元。“羊毛出在羊身上。開發(fā)商在建設(shè)之初就要上繳將近2000萬元的費(fèi)用，就算這些收費(fèi)將來能夠退還一部分，但在資金回籠之前，這些費(fèi)用將被直接轉(zhuǎn)嫁到購房者身上。”業(yè)內(nèi)人士表示。

　　算算賬

　　計(jì)劃售價(jià)

　　6500元/平方米

　　60.36%

　　剛性稅收968.4元規(guī)定性收費(fèi)503.8元服務(wù)性收費(fèi)309.55元預(yù)售許可保證金及竣工驗(yàn)收費(fèi)用209.94元地價(jià)1930元

　　1993.29元

　　3923.29元

　　服務(wù)性收費(fèi)

　　合計(jì)為1804.7萬元，使每平方米增加309.55元費(fèi)用還要交預(yù)售許可保證金、物業(yè)質(zhì)量保修金等費(fèi)用1000萬元

　　【繞不過去的服務(wù)性收費(fèi)】

　　數(shù)據(jù)分析

　　名目繁多，增加成本309.55元

　　除了行政類的收費(fèi)以外，住宅建設(shè)中商業(yè)服務(wù)性費(fèi)用或者叫經(jīng)營性收費(fèi)也是名目繁多。這些費(fèi)用有的是可以商議的，有的帶有強(qiáng)制性。

　　仍以A住宅項(xiàng)目為例，關(guān)于服務(wù)性收費(fèi)的項(xiàng)目顯示，電力配套費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為140元/平方米;燃?xì)獍惭b費(fèi)每戶為1750元，折合15元/平方米;自來水戶表工程一般為25元/平方米，另有圖紙?jiān)O(shè)計(jì)費(fèi)6萬元;地質(zhì)勘察費(fèi)25萬元;高低應(yīng)變檢測費(fèi)20萬元;靜載試驗(yàn)檢測費(fèi)40萬元;人防設(shè)計(jì)費(fèi)20萬元;人防轉(zhuǎn)換預(yù)案費(fèi)3萬元;設(shè)計(jì)費(fèi)24元/平方米;監(jiān)理費(fèi)20元/平方米;跟蹤審計(jì)費(fèi)50.3萬元。

　　上述費(fèi)用合計(jì)為1804.7萬元，使每平方米再增加309.55元。

　　此外，就算是項(xiàng)目建設(shè)差不多了，還要收取預(yù)售許可保證金、物業(yè)質(zhì)量保修金等費(fèi)用，其中尤以物業(yè)質(zhì)量保修金為大頭。按照相關(guān)規(guī)定，應(yīng)該按照建筑安裝造價(jià)的一定比例交存保修金。其中多層和低層建筑為3%，小高層建筑為4%，高層建筑5%。在上述A住宅項(xiàng)目中，該項(xiàng)為1000萬元。

　　綜上所述，A住宅項(xiàng)目每平方米房子中，剛性稅收為968.4元，規(guī)定性收費(fèi)為503.8元，服務(wù)性收費(fèi)為309.55元，預(yù)售許可保證金及竣工驗(yàn)收費(fèi)用為209.94元，加起來為1993.29元/平方米，加上土地樓面1930元的地價(jià)，成本已達(dá)3923.29元。這意味著，如按照計(jì)劃中的價(jià)格6500元/平方米銷售，60.36%已被拿走。

　　現(xiàn)存問題

　　第三方機(jī)構(gòu)“壟斷”特征明顯

　　據(jù)了解，26項(xiàng)規(guī)定性收費(fèi)中有12項(xiàng)是由中介機(jī)構(gòu)或第三方機(jī)構(gòu)收取的。服務(wù)性收費(fèi)中也有第三方機(jī)構(gòu)的參與。建筑業(yè)第三方檢測機(jī)構(gòu)是為社會提供公正、準(zhǔn)確、可靠的檢測數(shù)據(jù)和檢測結(jié)果的一種中介組織，通過對建設(shè)項(xiàng)目圖紙等的審核、檢測等，對保障建筑工程的質(zhì)量起到良性監(jiān)督作用。

　　不過也有不愿意透露姓名的房地產(chǎn)企業(yè)的工作人員表示，在實(shí)際的檢測過程中，第三方檢測機(jī)構(gòu)在全國范圍內(nèi)并沒有形成良好的競爭的氛圍，存在明顯的“壟斷”的特征，導(dǎo)致檢測費(fèi)用動輒十幾二十萬元，而且常常重復(fù)的收費(fèi)。

　　“項(xiàng)目審批到了哪一步，需要到哪個(gè)檢測機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢測，就像是數(shù)學(xué)公式一樣，固定性強(qiáng)。如果走錯(cuò)了一步，很有可能通不過，需要重新來過。因?yàn)榉?lsquo;特定’檢測機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)結(jié)果是不被政府部門認(rèn)可的，這樣不僅浪費(fèi)了檢測費(fèi)用，還耽誤工期。”該工作人員表示，“壟斷”局面首先與獲得國家資質(zhì)的檢測機(jī)構(gòu)數(shù)量少有關(guān)，其次不少檢測機(jī)構(gòu)在按照國家政策獨(dú)立出來以前，就是某些政府部門的科室，與政府相應(yīng)科室有著千絲萬縷的聯(lián)系。