春節(jié)假期后，北京或?qū)⒂袦?zhǔn)“地王”現(xiàn)身。被稱(chēng)為“近年土地市場(chǎng)最優(yōu)質(zhì)住宅地塊”的西城區(qū)華嘉胡同住宅地塊將于本周入市，合計(jì)出讓面積11.77萬(wàn)平方米，起拍價(jià)35.5億元，樓面價(jià)30159元/平方米。

　　中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉對(duì)記者表示，考慮到地理位置和周邊物業(yè)價(jià)格，預(yù)計(jì)該地塊樓面價(jià)有望突破農(nóng)展館地塊的7.3萬(wàn)元/平方米的全國(guó)歷史紀(jì)錄。

　　這只是目前全國(guó)土地市場(chǎng)火熱的縮影，但很多城市樓市成交量趨冷，“地?zé)岱坷?rdquo;也成為熱點(diǎn)話題，甚至有人稱(chēng)目前正處于房?jī)r(jià)的拐點(diǎn)。記者發(fā)現(xiàn)，王石等房產(chǎn)大佬對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的判斷預(yù)期也不一致，言之拐點(diǎn)仍有待觀察。

　　繼續(xù)演繹“地?zé)岱坷?rdquo;

　　中原地產(chǎn)報(bào)告稱(chēng)，下周北京土地市場(chǎng)將迎來(lái)最熱鬧一周，將有至少11宗經(jīng)營(yíng)性土地出讓?zhuān)偨ㄖ娣e達(dá)157.6萬(wàn)平方米，其中4宗住宅類(lèi)用地都位于熱點(diǎn)區(qū)域，單周土地出讓金有望超300億元，這也延續(xù)了1月份北京土地市場(chǎng)的火熱行情。

　　今年1月份，北京土地成交總量超過(guò)300萬(wàn)平方米，總價(jià)超過(guò)406億元。上海也呈現(xiàn)類(lèi)似趨勢(shì)，1月共有15幅住宅類(lèi)用地掛牌出讓?zhuān)嫌?jì)出讓面積達(dá)100.4萬(wàn)平方米，創(chuàng)近13個(gè)月第二高點(diǎn)，較去年12月翻倍。

　　究其原因，偉業(yè)我愛(ài)我家報(bào)告稱(chēng)，2013年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)升溫，刺激了地產(chǎn)商的拿地?zé)崆?；同時(shí)樓市的熱銷(xiāo)也減緩了一些房企的資金壓力。

　　北京某大型房地產(chǎn)企業(yè)人士告訴記者，企業(yè)拿地的決心不會(huì)改變，因?yàn)槿ツ甑貎r(jià)相對(duì)處于高位，且諸多大型企業(yè)紛紛回歸一、二線城市，競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，導(dǎo)致企業(yè)土地儲(chǔ)備已經(jīng)不足，考慮到已有項(xiàng)目基本進(jìn)入銷(xiāo)售尾聲，需為今后做打算。

　　但反觀樓市卻呈現(xiàn)另一局面，1月份北京商品住宅共成交6908套，成交面積74.42萬(wàn)平方米，成交套數(shù)、成交面積環(huán)比、同比均萎縮了四至五成。此外，環(huán)比2013年12月，廣州、深圳、杭州等城市商品住宅成交面積降幅均在30%以上。

? ? ?上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者，1月份購(gòu)房需求受到春節(jié)效應(yīng)的影響，春節(jié)返鄉(xiāng)因素下，大中城市的外來(lái)人口會(huì)大量流回祖籍地，這時(shí)候，此類(lèi)城市的營(yíng)銷(xiāo)蓄客效果會(huì)削弱。房企通過(guò)合理安排春節(jié)前的推盤(pán)節(jié)奏，暫時(shí)放緩入市腳步。

　　與此同時(shí)，保障性住房入市開(kāi)始顯現(xiàn)效果，最直觀的例子就是上周北京兩個(gè)自住型商品房項(xiàng)目金隅匯星苑和匯景苑網(wǎng)上申購(gòu)剛開(kāi)始啟動(dòng)，由于點(diǎn)擊量過(guò)大一度出現(xiàn)系統(tǒng)癱瘓。

　　馬年春節(jié)后，據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，北京5天合計(jì)住宅簽約總量?jī)H1553套，相比2013年春節(jié)后的開(kāi)局3379套，下降了54%。

　　北京今年供應(yīng)的自住房預(yù)計(jì)將突破4萬(wàn)套，相比2013年的商品房住宅成交，增長(zhǎng)50%。雖然普通購(gòu)房者申請(qǐng)到的難度非常大，但其中大部分需求都會(huì)處于觀望中。

　　多因素角力房?jī)r(jià)分水嶺

　　今年是否是樓市分水嶺，特別是房?jī)r(jià)漲幅能否重回穩(wěn)定，這變成了熱點(diǎn)話題。王石認(rèn)為2014年樓市“非常不妙”。一向看多樓市的華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)日前也忽然改口。他在日前的亞布力論壇上表示，今年房?jī)r(jià)漲幅將大幅度下滑。“很多開(kāi)發(fā)商以為今年可能跟去年一樣，很樂(lè)觀。我個(gè)人對(duì)他們提出警告，我說(shuō)你們太樂(lè)觀了，很危險(xiǎn)。”

　　任志強(qiáng)表示，目前土地價(jià)格這么高，面粉貴過(guò)面包，終歸會(huì)反饋到房?jī)r(jià)上，自住型商品房對(duì)北京這樣的熱點(diǎn)城市而言，仍屬杯水車(chē)薪。目前市場(chǎng)需求仍然十分大，住建委對(duì)價(jià)格的審批仍然嚴(yán)格，該企業(yè)某待售項(xiàng)目因幾百元的漲價(jià)被住建委退回，但項(xiàng)目蓄客比早已超過(guò)3倍。

　　從土地市場(chǎng)信號(hào)看，還有另一種解讀。2月13日，北京兩地塊合計(jì)成交金額超過(guò)60億元，且成交結(jié)果均伴隨著相當(dāng)數(shù)量的限價(jià)房與自住型商品房的配建。

　　偉業(yè)我愛(ài)我家副總裁胡景暉告訴記者，自去年土地市場(chǎng)供應(yīng)增熱至今，這兩種類(lèi)型的保障房源將隨著企業(yè)對(duì)土地的熱拍和政府對(duì)土地的持續(xù)供應(yīng)積累成量，并在未來(lái)逐步發(fā)揮出其對(duì)整個(gè)市場(chǎng)價(jià)格的平抑作用，但部分人尚未形成清晰的認(rèn)識(shí)。

　　另一方面，剛剛公布的1月份信貸數(shù)據(jù)或給未來(lái)樓市增添了些變數(shù)。據(jù)央行初步統(tǒng)計(jì)，2014年1月社會(huì)融資規(guī)模為2.58萬(wàn)億元，分別比上月和去年同期多1.33萬(wàn)億元和399億元，這一數(shù)據(jù)創(chuàng)下歷史新高。

　　中原地產(chǎn)報(bào)告稱(chēng)，貨幣供應(yīng)過(guò)多，直接影響房地產(chǎn)市場(chǎng)供給，因?yàn)樨泿殴?yīng)過(guò)多，開(kāi)發(fā)商才有實(shí)力捂盤(pán)，這或?qū)?dǎo)致房地產(chǎn)成為了貨幣的“蓄洪池”。綜合來(lái)看，這么多年房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的年度，恰好都是貨幣政策最寬松的時(shí)候。

　　在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，對(duì)于一些人口導(dǎo)入不理想、超級(jí)大盤(pán)逐漸入市、地方政府調(diào)控措施到位的城市和地區(qū)而言，房?jī)r(jià)下降的可能性仍然存在，但像北京這樣的熱點(diǎn)城市若想穩(wěn)定房?jī)r(jià)還需做更多。“比如采取‘限拍’方式，杜絕大型房企激進(jìn)拿地行為。同時(shí)應(yīng)允許放開(kāi)高端市場(chǎng)的物業(yè)，但需要房企在中低端物業(yè)上繼續(xù)降價(jià)。”