? ? ?突獲降息利好

? ? ?11月21日晚間，中國(guó)人民銀行出其不意發(fā)布了降息的消息：自2014年11月22日起，一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.4個(gè)百分點(diǎn)至5.6%；一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至2.75%，同時(shí)將金融機(jī)構(gòu)存款利率浮動(dòng)區(qū)間的上限由存款基準(zhǔn)利率的1.1倍調(diào)整為1.2倍；其他各檔次貸款和存款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整。

? ? ?針對(duì)央行此次不對(duì)稱降息，興業(yè)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家魯政委指出，本次降息有助于在明年初存量貸款重定價(jià)時(shí)系統(tǒng)性下調(diào)融資成本，特別是以貸款基準(zhǔn)利率為定價(jià)基準(zhǔn)的小微、三農(nóng)，當(dāng)然還有房地產(chǎn)。

? ? ?上投摩根基金認(rèn)為，本次降息延續(xù)了“降低社會(huì)融資成本”的政策方向，時(shí)間上稍早于市場(chǎng)預(yù)期，因此對(duì)A股整體影響正面。行業(yè)方面，利率敏感型的非銀金融、資金密集型的地產(chǎn)行業(yè)受益相對(duì)較多。

? ? ?“降息對(duì)于股市是利好，尤其是對(duì)其中的房地產(chǎn)行業(yè)構(gòu)成重大利好。”分析人士對(duì)《投資快報(bào)》記者表示，一方面，降息有利于降低房地產(chǎn)開發(fā)商的負(fù)擔(dān)利率；另一方面，降息有利于減輕購(gòu)買房者的負(fù)擔(dān)、增加人們買房的積極性。

? ? ?據(jù)了解，對(duì)于打算貸款買房以及已購(gòu)房采取浮動(dòng)利率合同的家庭來說，能節(jié)省一筆利息開支。以此推算100萬元貸30年，之前年利率6.55%，月供6353.6元。現(xiàn)在年利率6.15%，月供6092.3元，減少261.3元。

? ? ?“這次央行降息目的是刺激宏觀經(jīng)濟(jì)，間接利好房地產(chǎn)業(yè)，將會(huì)緩和目前樓市低迷態(tài)勢(shì)。”業(yè)內(nèi)人士對(duì)《投資快報(bào)》指出，降息會(huì)使開發(fā)商資金鏈緩和，更有底氣，同時(shí)促使部分剛需入市，會(huì)穩(wěn)住房?jī)r(jià)。

? ? ?近日公布的10月中國(guó)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，新建商品住宅售價(jià)環(huán)比幾乎全線下跌，只有鄭州房?jī)r(jià)持平，其他城市則盡數(shù)下跌。而在70個(gè)城市中有67個(gè)城市價(jià)格同比下滑，前值為58個(gè)。加之，10月社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比增長(zhǎng)11.5%，為2006年2月以來最低水平；1-10月城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資同比增速意外下滑至15.9%，創(chuàng)近13年新低。

? ? ?廣發(fā)證券房地產(chǎn)行業(yè)研究員稱，降息對(duì)于住房成交面積的提振作用立竿見影、效果顯著；對(duì)于房?jī)r(jià)的影響有滯后、但是影響持續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)，通常在降息3-6個(gè)月后，房?jī)r(jià)同比增速由負(fù)轉(zhuǎn)正，并且同比正增長(zhǎng)的持續(xù)時(shí)間均超過了12個(gè)月。

? ? ?地產(chǎn)股結(jié)構(gòu)性行情可期

? ? ?今年以來，中國(guó)樓市降溫明顯。房地產(chǎn)開發(fā)投資增速不斷下滑、商品房銷售額和銷售面積多月處于同比下降的區(qū)間，房?jī)r(jià)更是兩年來首次出現(xiàn)下降。不過10月以來，在官方各種政策提振下，樓市下行的腳步已經(jīng)有所放緩。

? ? ?國(guó)家統(tǒng)計(jì)局日前公布全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)和銷售等行業(yè)數(shù)據(jù)。1-10月土地購(gòu)置面積2.70億平方米，結(jié)束了今年3月份以來連續(xù)7個(gè)月負(fù)增長(zhǎng)；此外，9月份的單月房屋銷售面積和銷售金額同比分別下降1.6%和0.7%，降幅環(huán)比大幅收窄了8.7和8.2個(gè)百分點(diǎn)。

? ? ?分析人士認(rèn)為，這說明房企拿地?zé)崆槊黠@提高，前期信貸政策“松綁”作用正在顯現(xiàn)，樓市已經(jīng)出現(xiàn)了企穩(wěn)跡象。據(jù)了解，截至目前，除限購(gòu)政策大規(guī)模“松綁”外，已經(jīng)有19個(gè)省市出臺(tái)公積金信貸新政支持首置和首改購(gòu)房需求。而央行突然降息無異為地產(chǎn)注入了更強(qiáng)勁的暖流。地產(chǎn)股有望走出一波結(jié)構(gòu)性行情。

? ? ?“降息讓樓市迎來心理及實(shí)際兩重最大利好。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，從心理層面講，本次降息力度空前，對(duì)于購(gòu)房者來說，疊加之前的取消限購(gòu)、限貸政策影響，購(gòu)房者很可能再次積極入市。

? ? ?張大偉認(rèn)為，已經(jīng)企穩(wěn)升溫的樓市，在再次降息的影響下難免出現(xiàn)暖上加暖現(xiàn)象，雖然10月公布的房?jī)r(jià)指數(shù)顯示房?jī)r(jià)依然在調(diào)整，但一線城市特別是北京的二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)環(huán)比上行，這種情況下，降息將放大市場(chǎng)利好，購(gòu)房者對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期將明顯向好。

? ? ?張大偉還指出，目前整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金鏈依然比較緊張，而貸款利率下調(diào)對(duì)極缺錢的開發(fā)商來說是很好的消息，意味著從銀行貸款的利率更低了，融資的成本降低了。房企最困難的時(shí)期已經(jīng)過去。

? ? ?“從歷史經(jīng)驗(yàn)上看，降息將對(duì)房地產(chǎn)是重大利好，無論是對(duì)房地產(chǎn)銷售面積還是房?jī)r(jià)都將產(chǎn)生積極影響，而且地產(chǎn)板塊也將受到顯著拉動(dòng)。”廣發(fā)證券房地產(chǎn)行業(yè)研究員指出，目前地產(chǎn)板塊在基本面逐步好轉(zhuǎn)的情況下具備較好的投資機(jī)會(huì)。

? ? ?據(jù)廣發(fā)證券的統(tǒng)計(jì)，在前兩輪降息周期中，地產(chǎn)板塊超額收益(相對(duì)滬深300)都十分顯著，絕對(duì)收益在2008年降息周期中超過200%，在2012年降息周期中超過40%。

? ? ?盈利能力穩(wěn)定企業(yè)機(jī)會(huì)多

? ? ?對(duì)于央行降息，分析認(rèn)為利好地產(chǎn)，但預(yù)計(jì)不會(huì)過度刺激房?jī)r(jià)上漲。住建部政策研究中心原副主任王玨林表示，這次央行降息目的是刺激宏觀經(jīng)濟(jì)，間接利好房地產(chǎn)業(yè)，但是考慮到北京等一線城市限購(gòu)政策還沒有退出，加之樓市低迷態(tài)勢(shì)已持續(xù)相當(dāng)時(shí)間，所以預(yù)計(jì)本輪降息并不會(huì)像以往刺激房?jī)r(jià)大漲。

? ? ?中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所研究員易憲容表示，這次央行減息對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響是不可低估的，其最大的影響可能會(huì)改變整個(gè)住房市場(chǎng)預(yù)期。但是這種貨幣政策能夠走到哪里，還得進(jìn)一步觀察，還得觀察穩(wěn)增長(zhǎng)政策的實(shí)際效果以及對(duì)住房市場(chǎng)之影響。

? ? ?“從心理層面講，本次降息對(duì)于購(gòu)房者來說，疊加之前的取消限購(gòu)、限貸政策影響，購(gòu)房者很可能再次恐慌入市。入市的積極性繼續(xù)提高，房?jī)r(jià)難以再跌，量?jī)r(jià)齊漲的可能性非常大。”分析人士稱，但是，他同時(shí)指出，考慮到供應(yīng)量充足，房?jī)r(jià)難以再現(xiàn)以往大漲局面。

? ? ?在個(gè)股上，業(yè)內(nèi)人士指出，當(dāng)前房地產(chǎn)板塊的市盈率和股價(jià)均處于歷史的低谷，隨著降息等利好消息的刺激以及限購(gòu)的退出，后市該板塊的上升的空間較為客觀。在投資布局方面，要把握住產(chǎn)龍頭、國(guó)企改革、區(qū)域概念和轉(zhuǎn)型概念四條投資主線。

? ? ?廣發(fā)證券房地產(chǎn)行業(yè)研究員表示，目前地產(chǎn)板塊在基本面逐步好轉(zhuǎn)的情況下具備較好的投資機(jī)會(huì)，在國(guó)企改革、滬港通以及區(qū)域政策逐步落地的情況下，地產(chǎn)股具備多樣性的投資機(jī)會(huì)。個(gè)股方面，龍頭公司推薦四季度銷售擁有超預(yù)期表現(xiàn)的招商地產(chǎn)。成長(zhǎng)企業(yè)推薦陽光城(000671)、中南建設(shè)(000961)、泰禾集團(tuán)(000732).

? ? ?不過，從長(zhǎng)遠(yuǎn)布局來看，行業(yè)龍頭更受歡迎。分析人士指出，在房源供應(yīng)較多的時(shí)代，盈利能力穩(wěn)定的企業(yè)，有可能在未來竟?fàn)幹邢硎芏▋r(jià)優(yōu)勢(shì)，因此，長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，投資機(jī)會(huì)更多的是在一些盈利能力穩(wěn)定的龍頭企業(yè)上，如萬科A(000002)、保利地產(chǎn)(600048)、招商地產(chǎn)(000024)等。