目前中國房地產(chǎn)面臨泡沫破裂并引發(fā)金融危機的風(fēng)險。如果現(xiàn)在放松人口政策，增加小孩，就提升了消費者，而降低了儲蓄率。這樣避免房地產(chǎn)價格持續(xù)暴漲；未來也有比較穩(wěn)定的成年人來接盤房地產(chǎn)，避免劇烈下跌…

 

　　人口政策拉開深化改革序幕：釋放二胎養(yǎng)老紅利

 

　　人口結(jié)構(gòu)變化與房地產(chǎn)泡沫的形成

 

　　盡管樓市出現(xiàn)分化，但整體仍然上漲。

 

　　隨著十八界三中全會閉幕，對于人口政策的調(diào)整預(yù)期愈發(fā)明顯。12日下午，財新網(wǎng)報道稱，權(quán)威人士透露中國將放開夫妻一方為獨生子女的家庭（所謂“單獨”家庭）生二胎，而生育政策調(diào)整的方案將在十八屆三中全會閉幕后不久公布。

 

　　隨后，騰訊財經(jīng)向接近政策制定部門的消息人士確認(rèn)了這一消息，該人士稱這一政策經(jīng)過了長時間的研究與準(zhǔn)備，預(yù)計將于周三（13日）或者周四（14日）正式公布。

 

　　就在此前，中金公司首席經(jīng)濟學(xué)家彭文生發(fā)布報告稱，三中全會推出的改革藍(lán)圖可能加速房地產(chǎn)泡沫的破裂。他指出，隨著人口紅利漸行漸遠(yuǎn)將導(dǎo)致中國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整，從而消除過去十年房價高速上升的經(jīng)濟基礎(chǔ)，而結(jié)構(gòu)改革越成功，房地產(chǎn)泡沫破裂就來得越早。

 

　　我國住房市場真正發(fā)展始于1998年國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步深化住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》。由于住房市場發(fā)展日趨成熟，我國地產(chǎn)市場的發(fā)展與人口及家庭結(jié)構(gòu)關(guān)系逐漸增強。

 

　　城鎮(zhèn)住房的所謂剛性需求主要來源于兩個方面：即新增家庭和拆遷家庭。前者形成的方式包括城鎮(zhèn)青年的結(jié)婚以及農(nóng)村人口向城市的遷徙，主要就是大學(xué)就業(yè)以及外出務(wù)工方式的遷徙。

 

　　調(diào)研機構(gòu)莫尼塔認(rèn)為，自2006年至2011年期間，若假定每一對新婚城鎮(zhèn)居民都會形成一套住宅需求，則基于婚姻的需求能夠占到每年實際成交的住宅需求的一半以上。

 

　　除了剛性需求，投資需求也不能忽視。特別是當(dāng)經(jīng)濟處于過剩時，由于CPI通脹溫和，因此貨幣政策相對寬松。相對寬松的貨幣條件雖然處于可以控制消費價格通脹的水平，卻可能對資產(chǎn)價格有過大的刺激作用。寬松的貨幣條件加上高儲蓄率為持續(xù)的資產(chǎn)價格通脹創(chuàng)造了環(huán)境。

 

　　過去10年來中國房地產(chǎn)價格大幅攀升，不僅反映了持續(xù)擴大的勞動年齡人口對住房的剛性需求，也是高儲蓄率帶來住房投資需求和寬松貨幣環(huán)境共同作用的結(jié)果。

 

　　人口結(jié)構(gòu)變化 住房需求大降

 

　　未來10年人口撫養(yǎng)比顯著上升。

 

　　中國人口紅利見頂已經(jīng)是各方共同的觀點。所謂人口紅利，是指生產(chǎn)者多于消費者（小孩與老人），中國是大概90年代中期進(jìn)入的。

 

　　從上世紀(jì)70年代以來，中國實施了嚴(yán)格的計劃生育政策，一方面計劃生育導(dǎo)致的人口紅利，使得小孩比較少，少兒撫養(yǎng)比小，相對的成年人多。但也導(dǎo)致了目前我國總和生育率低下。總和生育率指一個國家或地區(qū)的婦女在育齡期間，每個婦女平均的生育子女?dāng)?shù)。

 

　　《中國2010年人口普查資料》長表數(shù)據(jù)顯示，2010年全國總和生育率為1。18，其中“城市”為0。88，“鎮(zhèn)”為1。15，“鄉(xiāng)村”為1。44。

 

　　而2010年的《世界人口數(shù)據(jù)表》顯示，2010年全球平均每個婦女生2。5個孩子，發(fā)達(dá)國家為1。7個，中國的總和生育率不到世界平均水平的一半，而且比發(fā)達(dá)國家的平均水平還要低許多。

 

　　從2011年4月公布的2010年第六次全國人口普查來看，目前我國面臨總?cè)丝谠鏊倜黠@放緩的問題。2010年末中國大陸總?cè)丝诩s為13。40億，2001-2010年中國總?cè)丝诘哪昶骄鏊賰H為0。57%，比1990年到2000年的年平均增長率1。07%下降0。5個百分點。

 

　　雪上加霜的是，由于重男輕女，中國目前的新生兒男女比例大致是6：5。這意味著，二十年后將有數(shù)千萬男性找不到老婆。

 

　　隨著人口年齡結(jié)構(gòu)的變化，基于婚姻的住房需求的增速將會出現(xiàn)顯著回落。

 

　　彭文生預(yù)計，中國的人口紅利將在2015年見頂，因為自2010年以來中國總和生育率已大大低于國際標(biāo)準(zhǔn)，在2012年勞動力總量首度降低，嬰兒出生率降低導(dǎo)致老齡人口比重上升。

 

　　一旦放開二胎政策，中國將迎來嬰兒潮。海通證券分析認(rèn)為，未來5年1980－1990年第三次嬰兒潮的人將步入結(jié)婚和生育階段，中國迎來第四次嬰兒潮。在二胎政策放開背景下，假設(shè)二胎推高生育率20%疊加嬰兒回聲潮，3年后新生兒望達(dá)2300萬，0-3歲嬰幼兒比當(dāng)前增長35%。

 

　　放開二胎 避免房價崩盤帶來的金融危機

 

　　剛需住房需求將出現(xiàn)顯著回落。

 

　　而人口總量及結(jié)構(gòu)的這種變化將對經(jīng)濟產(chǎn)生負(fù)面沖擊，彭文生解釋說“一個社會的發(fā)展效率的提高、創(chuàng)新靠的是年輕人。勞動力減少導(dǎo)致工資上升明顯加快，進(jìn)而抬高制造業(yè)的成本，企業(yè)投資活動減弱。”

 

　　如果不放松人口政策，未來老年人多而年輕人少，房地產(chǎn)價格會劇烈下跌，導(dǎo)致整個金融體系出問題。海通證券首席經(jīng)濟學(xué)家李迅雷此前也警示稱，土地與房產(chǎn)的未來價格變化，基本決定了銀行資產(chǎn)的風(fēng)險度，而一旦房地產(chǎn)泡沫破裂，必將引爆金融危機。

 

　　或許是基于房地產(chǎn)對中國經(jīng)濟的舉足輕重影響，今年政府在房地產(chǎn)調(diào)控政策上，也愈發(fā)小心翼翼，唯恐一著不慎，滿盤皆輸。今年7月份政治局會議只提“促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”，未提及調(diào)控。然而，今年中國的房價走勢總體上依然非常強勁，漲幅越大，未來下跌的空間也就越大。

 

　　當(dāng)前，房地產(chǎn)已經(jīng)捆綁了中國經(jīng)濟，而行政調(diào)控對于資產(chǎn)價格的波動而言，最終是失效的，久漲必跌的房地產(chǎn)泡沫破滅案例，在全球都是無一幸免的。又由于目前銀行獲得的資產(chǎn)抵押物中，主要是房地產(chǎn)。房地產(chǎn)泡沫破裂、房價大幅下跌看似利好，但必將引爆中國金融危機，沖擊實體經(jīng)濟?，F(xiàn)在能做的只能是讓房價穩(wěn)定，防止房地產(chǎn)短期持續(xù)上漲和長期劇烈下跌。

 

　　發(fā)達(dá)國家的經(jīng)歷也值得關(guān)注和借鑒。在1980年代以前，發(fā)達(dá)經(jīng)濟體受到的主要沖擊是周期性的CPI高通脹，帶來政策緊縮，隨后是經(jīng)濟衰退。過去20年，發(fā)達(dá)國家CPI通脹溫和，但資產(chǎn)價格泡沫和與之相關(guān)的金融危機變成導(dǎo)致經(jīng)濟波動的主要因素。

 

　　日本是在1975-80年間生產(chǎn)者超過消費者，其后15年經(jīng)歷了房地產(chǎn)泡沫的形成和破滅。美國在1985-90年間生產(chǎn)者超過消費者，其后15年多一點時期內(nèi)，經(jīng)歷了科技股和房地產(chǎn)兩個泡沫的生成和破滅。

 

　　我國現(xiàn)在距離人口紅利發(fā)生已有15年。雖然不能簡單比較，但是他國發(fā)展的經(jīng)驗、教訓(xùn)值得我們警示?？刂品康禺a(chǎn)市場泡沫涉及到我國經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展，也涉及到新型城鎮(zhèn)化未來的發(fā)展模式和進(jìn)程。

 

　　如果現(xiàn)在放松人口政策，增加小孩，就提升了消費者，而降低了儲蓄率。這樣避免房地產(chǎn)價格持續(xù)暴漲。這樣在未來，也有比較穩(wěn)定的成年人來接盤房地產(chǎn)，避免劇烈下跌，讓房價軟著陸。

 

　　房地產(chǎn)風(fēng)險已經(jīng)迫在眉睫，但難以啟用休克療法，其代價中國經(jīng)濟難以承擔(dān)。此時放開二胎政策，是引入市場調(diào)節(jié)作用的重要環(huán)節(jié)，雖然短期看起來會讓“擊鼓傳花”繼續(xù)，但可以從長效上慢慢化解房地產(chǎn)風(fēng)險。