剛進入新年就傳來消息：國土資源部在?？诙睫k了幾起小產權房案件，強行拆除了多處違規(guī)建筑。

 

　　這8棟小產權樓房位于海口市演豐鎮(zhèn)，有幾棟已經建到了10層樓高，現場十幾臺炮機同時啟動，將這些違建拆除。

 

　　自十八屆三中全會《決定》提出“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場”后，一個“一廂情愿”的解讀在坊間流傳：小產權房有望轉正。這令不少利益相關者“士氣大振”，開發(fā)者趁機忽悠人們購買小產權房。

 

　　很快，國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設部聯合發(fā)出通知，要求堅決叫停在建、在售的小產權房；緊接著，成都市國土局也特別強調：小產權房若違建將不受法律保障。

 

　　國土資源部在海口的督辦之舉，以行動澆滅了小產權房利益相關者“轉正”預期。

 

　　目前成都的小產權房究竟處于什么狀況？本刊記者近日走訪了多位小產權房住戶、開發(fā)商及專家學者，以期解開籠罩在小產權房身上的疑團。

 

　　小產權房住戶的心態(tài)

 

　　走進成都郫縣團結鎮(zhèn)水榭名居小區(qū)，第一感覺是：舊。實際上，這個小區(qū)是2008年地震后才修的。小區(qū)路面并不平整，綠化雖然有，但不講究，明顯沒有經過精心布局。更糟的是，小區(qū)連圍墻都沒有，只有不到2米高的鐵絲柵欄。不過，房價成為最亮的賣點，因小區(qū)是小產權房。

 

　　在小區(qū)，記者隨機做了個小調查：最近有沒有聽到小產權房轉正的說法？

 

　　老人們大多表示，不在乎小產權房能否轉正，“反正，我手上就這一套房子，又不打算賣，即使它不轉正，對我又有什么影響？ ”一位姓蔡的女士告訴記者：“如果硬要轉正的話，每平米補交個200-300元土地出讓金，我們是可以接受的，但如果多到400-500元，我們就不愿意了。”

 

　　“不交錢轉正，那將來如果拆遷可能得不到賠償，不擔心嗎？”面對這個疑問，蔡女士淡定地說：“至于拆遷有沒有補償，我們不關注。既然要拆遷，總該給我們安置一個新的住所吧？我們這么多人，都只有一套房子，政府總不會拆遷完什么也不管，讓我們露宿街頭吧？”

 

　　蔡女士說，當初買房子時，開發(fā)商承諾可以辦產權證，“開發(fā)商建房是經過政府批準的，如果開發(fā)商跑了，我們就找政府啊，團結鎮(zhèn)政府總是不會垮的吧？”她的想法或許反映了大多數購買小產權房的人的心態(tài)。

 

　　接下來，記者以購房者的身份，走進緊鄰水榭名居的錦岸小區(qū)，售樓部夏姓女士告訴記者，在她經辦的業(yè)務中，有些購買小產權房的人，根本不愿意讓房子轉正，不愿意有產權證，“他們已經有好幾套房子了，如果辦了證，害怕個人住房信息聯網后被查出來。”夏女士說，有這種心理的購房者，一部分是公務員，還有一部分是因為害怕征收房產稅。

 

　　在團結鎮(zhèn)走訪一圈，記者注意到，該鎮(zhèn)大產權房僅有一兩處，多數小區(qū)為小產權房。

 

　　兩類開發(fā)商有兩種訴求

 

　　在錦岸小區(qū)，記者指著一套房子詢問價格，夏女士迅速報價：3280元/平方米。而該鎮(zhèn)普通商品房的價格則是5500元/平方米左右。

 

　　“這么便宜，有產權證嗎？”記者問。夏女士熟練地解釋道：“我們已從2010年7月開始向政府補繳土地出讓金，每平方米360元，正在申請轉為國有土地，等拿到國有土地使用證，就可以辦房產證了。”話中之意，現在買這里的房子并不能立即辦房產證，要等拿到國有土地使用證后才可以補辦。夏還補充說，購房必需付全款，不能辦理按揭貸款。

 

　　在記者的要求下，夏女士出示了萬家新居房地產公司向政府補繳土地出讓金的票據。票據顯示，最后一批款項是2013年1月交的50萬元，但收款單位是團結鎮(zhèn)政府，而不是郫縣(國土資源局。夏女士說：“這是鎮(zhèn)政府代收的。”

 

　　隨后，售樓部還出示了一本褐色封面的《建設用地規(guī)劃許可證》，正文中寫著“根據《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第三十七條、三十八條規(guī)定，本用地項目符合城鄉(xiāng)規(guī)劃要求，頒發(fā)此證。”發(fā)證機關是郫縣規(guī)劃管理局，蓋章時間是2010年7月6日。該證右下角的備注欄里特別注明“本證僅用于解決遺留違法用地，只用于土地證辦理”。

 

　　記者在成都政府信息公開網上查到，郫縣)規(guī)劃局于2009年10月28日公布的《建設用地規(guī)劃許可證》補辦流程明確規(guī)定，開發(fā)商申請《建設用地規(guī)劃許可證》時須提供國土證。那么，這家開發(fā)商是如何在沒有國土證的情況下取得《建設用地規(guī)劃許可證》的？種種跡象值得推敲，也可看出小產權房開發(fā)商“轉正”的強烈意愿。

 

　　默算一下，小產權房開發(fā)商為了轉正，即使補繳土地出讓金，仍然是劃算的。以錦岸小區(qū)為例，開發(fā)商向政府補繳的土地出讓金僅為每平米360元，但轉正后項目每平米的售價漲幅則遠不止這個數目，更何況，在建高層的情況下，地面的一平方米，對應的是樓面的幾十平米了，應該有足夠的利潤空間。

 

　　小產權房的蓬勃發(fā)展，動了大產權房的奶酪，所以，主流房地產商顯然不希望它合法化，一個勁兒地唱衰小產權房。任志強曾在財經年會房地產論壇上憤怒地表示：“允許小產權房合法化，就是允許其它違法行為合法化，小產權房永遠不可能合法化。”

 

　　決策者和專家都冷眼看放開

 

　　與市場期待的熱度相比，決策者顯然冷靜得多。中央農村工作領導小組副組長、辦公室主任陳錫文，就“潑上一盆冷水”。他說，十八屆三中全會《決定》中的“農地入市”、“與國有土地同權”，有著“符合規(guī)劃和用途管制”這一前置條件和“集體經營性建設用地”這一限制條件。

 

　　這不是陳錫文第一次強調“用途管制”，近年來，他一直在反復重申“耕地不能用來蓋房子、農村蓋的房子城里人不能住、小產權房不能放開”等觀點。

 

　　從今年8月起，邯鄲、昆山等28個市縣開始試點農村集體經營性建設用地使用權流轉，其《指導意見》明確規(guī)定：流轉土地不得用于商品住宅建設。

 

　　既然連符合條件的農村集體經營性建設用地，都不得用于商品住宅建設，何況那些占用非經營性建設用地甚至耕地的，更是嚴禁，由此可見小產權房合法化的難度。

 

　　清華大學政治經濟學研究中心主任蔡繼明認為，政府其實是小產權房的受益者，因為小產權房的大量涌現，彌補了政府保障房供應不足的問題，緩和了社會矛盾。但目前，國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設部對小產權房叫停，是很有必要的；在系統(tǒng)性解決方案、頂層設計出臺之前，應該先停下來，不要再建，不過，也不應急著拆掉。

 

　　長期研究土地問題的經濟學家華生，堅決反對小產權房合法化。他認為，讓小產權房合法對外來農民工極其不利，“外來農民工現在還能在小產權房暫時棲身，正是因為小產權房不合法，只能出租、不易出售。小產權房一旦合法，房價就會立即向大商品房看齊，農民工就住不起了。”

 

　　華中科技大學中國鄉(xiāng)村治理研究中心主任賀雪峰則認為，“小產權房的發(fā)展，在城郊形成了一個土地食利者階層，他們的利益跟全國95%的農民的利益不一致。如果放開小產權房，城郊的食利者階層富起來了，而政府通過土地出讓金獲得的財政收入卻減少了，這等于食利者階層在從納稅人口袋里掏錢！”他主張，不僅應嚴禁小產權房增量產生，而且應嚴打存量部分。

 

　　試驗區(qū)小產權房也無“特權”

 

　　成都是全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)，既然是試驗區(qū)，很多事情允許先行先試。那么，成都的小產權房是否可以獲得一點空間？

 

　　四川省住建廳辦公室一位負責人在接受記者電話采訪時明確回答：“對小產權房，全國都是統(tǒng)一口徑：不允許，即便是作為改革試驗區(qū)的成都也不例外。不排除有一些聲音主張小產權房合法化，但發(fā)聲者拿不出政策依據。”

 

　　關于改革試點的特殊性，蔡繼明教授是這樣解釋的：試點，一般是領先一步，走在法律前面，等試點成功了、有積極意義了，再將其推廣。所以，在改革的過程中，一般賦予試點一定的違法權限，允許試錯。當然，犯了錯就要糾正，而不是說對試點就可以法外留情。如果成都作為試點的經驗成功了，當然應該推廣，這需要修改現行的法律法規(guī)，而不是“法外特辦”。

 

　　對成都的小產權房能否享受“特權”，賀雪峰的態(tài)度明確：“成都的小產權房，始建于它成為全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)之前，而且，在2007年的《成都市統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗總體方案》中，也沒有允許試點小產權房。即便是試點，也應該在試點政策允許的范圍內嘗試。所以說，不應該法外留情。”