守門神目錄上部 中介公司常見糾紛的法律分析及應(yīng)對(duì)策略第一章 委托篇1、一共有人與承租人優(yōu)先購買權(quán)相沖突，哪個(gè)更優(yōu)先？2、房東無視有保證金的獨(dú)家委托，官司慘遭敗訴。3、不付保證金的獨(dú)家委托被其他中介賣掉，房東為何不承擔(dān)違約責(zé)任？4、租住戶不在家，房主有權(quán)利開門嗎？5、放棄優(yōu)先購買權(quán)，二手房交易 買賣不破租賃 。6、妻子訴丈夫賣房敗訴，善意且有償買房合法。7、產(chǎn)權(quán)過戶等于取得房屋的所有權(quán)？8、房東拒收房租，惡意侵吞保證金9.房地產(chǎn)權(quán)證上如何加名？第二章: 帶看篇1、員工代表公司簽訂帶看確認(rèn)書，是否有效？2、客戶不填寫帶看確認(rèn)書，中介公司面臨被跳過的風(fēng)險(xiǎn)3、看房確認(rèn)書客戶填寫了假名字,中介如何維權(quán)?4、中介工作人員填寫帶看房屋地址模糊，中介公司被跳后，面臨追傭風(fēng)險(xiǎn)第三章 轉(zhuǎn)定篇1、業(yè)主 一房二賣 ，中介是否承擔(dān)責(zé)任？2、房產(chǎn)被查封，不能輕易送定3、李小姐的五萬定金，房東違約為何只賠四萬?4、留有證據(jù)，不要從守約方變成違約方5、居間協(xié)議中上家有委托，但是受托人簽字時(shí)有瑕疵。6、法院查封，用下家首付解除查封，中介公司如何防范風(fēng)險(xiǎn)？7、房屋面積誤差，下家要求解約，索回定金8、轉(zhuǎn)意向時(shí)，未及時(shí)向客戶換回意向金收據(jù)導(dǎo)致的麻煩9、口頭授權(quán)，如何證明居間協(xié)議有效？10、產(chǎn)權(quán)人為多人，僅有部分產(chǎn)權(quán)人簽訂居間協(xié)議如何處理？11、簽訂居間協(xié)議時(shí)遺漏重要事項(xiàng)未告知下家12、上家公證委托書物業(yè)地址不明13、退房購房中轉(zhuǎn)付第三方差價(jià)款14、三方居間協(xié)議未經(jīng)所有產(chǎn)權(quán)人簽字，下家要求退還定金。15、簽收定金的人非業(yè)主本人，客戶能否要回定金？16、客戶違約，無法按出售委托分取房東定金。17、房東轉(zhuǎn)定時(shí)變更了協(xié)議的附件，協(xié)議還有效嗎？18、客戶口頭同意變更三方居間協(xié)議后又反悔，應(yīng)如何處理？19、05年?duì)I業(yè)稅出臺(tái)房價(jià)下跌，連環(huán)糾紛案剖析。20、出售方因客觀原因不能簽約，購買方卻要求追究違約責(zé)任。21、多份意向下定，出售方主張中介公司違法操作22、業(yè)主虛假承諾，下定后購買方主張退還意向金。23、帶看相同房型的房屋及房東改動(dòng)居間協(xié)議內(nèi)容產(chǎn)生的糾紛24、房東未如實(shí)告知承重墻拆除所引發(fā)糾紛25、簽訂期房三方居間協(xié)議后拒絕交易26、在三方居間協(xié)議中約定 到手價(jià) 的風(fēng)險(xiǎn)27、業(yè)主方 代理人 簽署了《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》后業(yè)主違約，如何認(rèn)定協(xié)議的效力28、共有人之一簽署了《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》后以其他共有人不同意出售為由違約，協(xié)議的效力如何？29、制作居間協(xié)議要具體案件具體分析30、一方擅自改動(dòng)三方居間協(xié)議，要再次小簽。31、三方居間協(xié)議中約定的面積比產(chǎn)證面積小，客戶有權(quán)解除合同嗎？32、下家反悔不買房，意向金不能返還33、所謂 不吉利 導(dǎo)致退房下家要求退定金未獲支持34、二手房買賣未成交中介不該從違約金中扣傭金35、定金責(zé)任與賠償損失責(zé)任能否同時(shí)主張？36、房屋認(rèn)購中的 定金 與 訂金 的介定37、中介公司提供的物業(yè)地址有誤，會(huì)承擔(dān)什么責(zé)任？38、定金保管本票，對(duì)方違約拿走帳中錢39、轉(zhuǎn)定后房價(jià)上漲過快，房東不賣，房東只需要雙倍還定金還是要賠上漲部分的損失？第四章:簽約篇一、簽訂三方居間協(xié)議或買賣合同附件糾紛案例1.裝修、裝飾狀況2、家俱、家電3、戶口遷移4、水、電、煤、電話和維修基金5、房屋改建6、租賃連同房屋一同轉(zhuǎn)讓7、漏水、裂縫、采光不足、通風(fēng)不暢等房屋瑕疵8、付款方式中貸款風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避9、作低房價(jià)，為保證安全，中介公司可以作為第三方轉(zhuǎn)付裝修補(bǔ)償費(fèi)嗎？10、賠違約金就能 合法 違約嗎？二、因合同引起的典型糾紛1、付定金與簽合同非同一人，致使中介公司無法收取傭金2、做低房價(jià)，中介公司面臨按實(shí)際成交價(jià)收傭風(fēng)險(xiǎn)3、中介公司簽訂的買賣合同前后矛盾，如何處理？4、轉(zhuǎn)讓公有住房承租權(quán)時(shí)，中介如何規(guī)避自己風(fēng)險(xiǎn)5、房東實(shí)收定金金額與約定金額不一致時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照哪個(gè)定金算？6、出售方之一無法真實(shí)表達(dá)意愿，且公證機(jī)關(guān)不予公證7、買賣合同附件二中轉(zhuǎn)讓的設(shè)備寫 按現(xiàn)狀 ，沒有制作具體的清單，我司可能承擔(dān)賠償責(zé)任嗎？8、二手房 先租后買 容易產(chǎn)生糾紛，不可取9、買賣合同中就房屋原有戶口的遷移問題要作出明確約定。10、期房限轉(zhuǎn)之后的期房買賣11、房屋中介是買房人合同是否有效？12、找來 假妻 簽賣房合同，合同是否有效？13、無買受人的書面授權(quán)，代理人所簽合同是否有效？14、作低合同價(jià)后客戶反悔，房東能追究客戶的責(zé)任嗎？第五章：抵押注銷與貸款篇1、貸款途中丟失產(chǎn)證，責(zé)任如何承擔(dān)？2、房東將客戶首付款挪為它用導(dǎo)致不能過戶，中介是否承擔(dān)責(zé)任3、對(duì)業(yè)主的貸款信息沒有了解，我司會(huì)承擔(dān)責(zé)任嗎？4、購房者未能成功申請(qǐng)貸款，中介公司是否承擔(dān)責(zé)任？5、銀行放款遲延，客戶要承擔(dān)責(zé)任嗎？6、約定不明，如何轉(zhuǎn)付用于還貸的首付款？7、經(jīng)紀(jì)人隨意承諾如期辦出貸款，但未能按時(shí)辦出，需要承擔(dān)責(zé)任嗎？第六章：過戶篇1．因合同價(jià)格過低結(jié)果未能成功繳稅過戶，客戶可以追究中介責(zé)任嗎？2．在買賣交易中因出臺(tái)國家政策使上下家多承擔(dān)了稅費(fèi)，我公司需要承擔(dān)賠償責(zé)任嗎？3．簽買賣合同時(shí)我們收了傭金，但最終沒有過戶，傭金要退嗎？4．業(yè)務(wù)員算錯(cuò)稅費(fèi)，房東過戶費(fèi)用突然多了兩萬塊。誰來承擔(dān)？5．過戶時(shí)房屋被查封怎么辦？6．作低房價(jià)，不予過戶，多出費(fèi)用誰來承擔(dān)？7．成交價(jià)低了，不能過戶，房東找中介麻煩第七章:交房篇1．家具清單記載模糊，客戶追究中介責(zé)任2、房東交房時(shí)間遲了，我們能全額收到客戶傭金嗎？3．上家不承認(rèn)贈(zèng)予，下家因我中介公司過失而具備伺機(jī)報(bào)復(fù)。4．未取得下家同意，擅自轉(zhuǎn)付尾款引發(fā)的糾紛5．房屋租賃合同中要列明室內(nèi)物品6、上家遲延交房，下家卻要求中介公司承擔(dān)違約責(zé)任第八章:違約篇1．背著老公賣房，判她不給賠償金2、中介公司如何收取違約補(bǔ)償金？3、中介公司扣押產(chǎn)證，要求補(bǔ)償費(fèi)4、房地產(chǎn)買賣合同未談成中介公司能否要求買方支付違約金？5、房東違約保管在中介的定金處理第九章：傭金篇1.客戶跳中介與房東私下成交,法院判客戶支付全額中介費(fèi)2.房東跳中介與客戶私下成交,法院判房東按約支付傭金.3.客戶通過中介公司看好房后，他的老婆拿到了產(chǎn)權(quán)，中介公司能拿到傭金嗎？4．客戶可以中介公司介紹不良客戶為由要求返還傭金嗎？5．無票無據(jù)客戶拒付傭金，中介公司如何追傭？6．交易房屋疑為 兇宅 買家要求中介退費(fèi)7．購房者簽訂買賣合同后反悔，中介需要退還已繳中介費(fèi)嗎？8．已簽完合同，客戶卻要求退還傭金9. 賣一房，收兩筆錢 為什么能獲法院支持？10．從保管款中直接扣除傭金引發(fā)的糾紛11．房東交房時(shí)間遲了，我們能全額收到客戶傭金嗎？12．房屋質(zhì)量出現(xiàn)問題，我們能及時(shí)拿到傭金嗎？13．中介公司委托其它公司代辦手續(xù)，客戶能否拒付傭金？14．中介公司停業(yè)，下家拒付中介費(fèi)15、解約協(xié)議約定不明，傭金是否應(yīng)當(dāng)退還？16、作低房價(jià)，但分行仍讓客戶簽署按實(shí)際房價(jià)收傭的傭金確認(rèn)書第十章:管理篇1．中介虛擬客戶，騙取差價(jià)2、偽造上家簽名，簽署陰陽協(xié)議3、沒有加蓋經(jīng)紀(jì)人章的居間協(xié)議有法律效力嗎？4、交易不成協(xié)議在，中介該不該賠付3萬元？5、貸款信息告知錯(cuò)誤中介公司會(huì)承擔(dān)責(zé)任嗎？6、管理不慎員工卷走客戶房款7、隨意承諾，造成談判被動(dòng)8、典型性發(fā)票所引發(fā)的糾紛9、10萬好處費(fèi)的思考10、造假身份證交易案11、冒充房東賣房騙走100萬中介公司判罰30萬元12、加蓋公章要有嚴(yán)格的審批制度。蓋了公章之后就等于公司的行為13、業(yè)務(wù)員在相關(guān)文書上的簽字，代表公司作出，為職務(wù)行為，公司將承擔(dān)后果。14、業(yè)務(wù)員從公司拿代收代付款要寫收條15．重要交易資料應(yīng)當(dāng)做好交接手續(xù)16．如何退還人民幣計(jì)58.58元的多余稅費(fèi)？17．上家發(fā)票遺失導(dǎo)致其不能退稅18、買賣房屋錢款要當(dāng)面點(diǎn)清19、租客身亡為什么業(yè)主、中介共賠50萬？20、提供虛假房源信息，中介公司將承擔(dān)賠償責(zé)任中部：中介公司常用格式法律文書范本及應(yīng)用指引1.出租/售委托書(獨(dú)家,非獨(dú)家.限時(shí)代賣)2.鑰匙保管書3.看房確認(rèn)書（最新實(shí)用版）4.三方居間協(xié)議5.定金收條6.定金保管書7.產(chǎn)證保管書8共有人同意出售書9.承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)承諾書10.產(chǎn)權(quán)人授權(quán)委托書11.代收承諾書12.防止房東價(jià)格上彈后反悔的價(jià)格確認(rèn)書13.違約確認(rèn)書14催告函(簽約注銷抵押登記辦貸款配合房看交房物業(yè)交割等)15.解約通知函16.租賃合同17.家具家電移單18.傭金確認(rèn)書19.房屋交接書20.與守約方分配違約金的協(xié)議書21.三方和解協(xié)議22.租約轉(zhuǎn)讓協(xié)議23、期房轉(zhuǎn)讓的大定金協(xié)議24、不存在勞動(dòng)關(guān)系承諾書25、綜合時(shí)勞動(dòng)合同26、離職申請(qǐng)書27、請(qǐng)假條下部：中介公司常用法律法規(guī)1、城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理?xiàng)l理2、擔(dān)保關(guān)于法定金罰則的規(guī)定3、房屋登記辦法4、國家計(jì)委、建設(shè)部關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知5、關(guān)于企業(yè)實(shí)行不定時(shí)工作制和綜合計(jì)算6、合同法總則以及居間合同規(guī)定7、經(jīng)紀(jì)管理?xiàng)l理辦法8、中華人民共和國勞動(dòng)法合同法9、中華人民共和國勞動(dòng)爭議調(diào)解仲裁法10、中華人民共和國民法通則11、土地登記法12、物權(quán)法13、刑法關(guān)于職務(wù)侵占、法人以及自然人詐騙的規(guī)定