對于北京的開發(fā)商們來說，今年的“金九銀十”懸了！

???? 根據(jù)北京市住建委網(wǎng)站上的數(shù)據(jù)，相比于8月份同期，9月中上旬北京的新房市場幾乎沒有任何起色。“‘金九銀十’這個概念本來就是開發(fā)商自己造出來的。”9月24日，北京市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長陳志這樣告訴《華夏時報》記者。不過，他同時也承認(rèn)，北京樓市現(xiàn)在偏冷。

???? 我愛我家市場研究院研究員孔丹認(rèn)為，造成“金九”成色不足的主要原因，是9月份的開盤量太小。

???? “開發(fā)商們對于調(diào)控政策的放松依然抱有期望。”他指出，一些開發(fā)商依然打算“能扛一扛就扛一扛，扛不過去再說”。但一位北京房地產(chǎn)公司內(nèi)部人士對本報記者表示，市場有效需求不足，“開盤也是白開”。他認(rèn)為，接下來北京的信貸政策有望在一定程度上放松，市場人氣有望恢復(fù)。10月行情可期。

???? “金九”成色不足

???? 9月20日上午，2014北京秋季房展會在北京展覽館舉行的第三天，一隊著裝統(tǒng)一的模特舉著綠地集團“諾亞方舟”項目的宣傳牌在展覽館前的廣場上繞行一周。雖然此舉引來了不少看客，但真正前來咨詢的人卻寥寥無幾。

???? 和4月時的北京春季房展會不同，本次秋季房展會上可謂大牌云集。本次秋季房展會上，除中鐵建外，主場館內(nèi)還出現(xiàn)了萬通、保利、樂恒等北京區(qū)域內(nèi)品牌房企的身影。而綠地和北京城建更是直接將展臺搭在了展館外的廣場上，一副要相互PK的架勢。

???? 本次秋季展會上各房企紛紛使出渾身解數(shù)來吸引關(guān)注，而且每一家房企都推出了幅度不等的優(yōu)惠。不過，購房者們對這似乎并不買賬。“關(guān)鍵是降價，優(yōu)惠什么的都沒意思。”一位購房者在展會現(xiàn)場這樣對本報記者表示。

???? 本次秋季房展會上出現(xiàn)的情況正是北京樓市近期的縮影。在深度調(diào)整了近半年之后，北京區(qū)域內(nèi)的開發(fā)商們普遍面臨去庫存的壓力，越來越多的開發(fā)商使出了打折、特價、排號優(yōu)惠等手段，這些手段一開始也取得了一些效果。從7月底開始，北京商品房新房市場的成交量開始明顯回升，但隨著購房者的期望越來越高，這些手段的效果也越來越小。

???? 根據(jù)北京市住建委公布的數(shù)據(jù)，9月中上旬，北京住宅網(wǎng)簽總量為10075套，與8月同期相比減少7.3%，比去年同期減少32.7%。而如果不計入二手房只算新房的話，情況更糟，其網(wǎng)簽量比上個月同期下滑20%，同比下滑41.1%。當(dāng)然，這其中有一個因素，即9月自住房的網(wǎng)簽量同比8月同期也大幅減少，但刨去自住房因素后，9月份前20天的新房網(wǎng)簽量同比8月同期也沒有任何增長。這對于那些對“金九銀十”抱有巨大期望的開發(fā)商們來說，無論如何是難以接受的。

???? 孔丹告訴本報記者，接下來自住房和保障房將會迎來一輪集中網(wǎng)簽的高峰，從而帶動整個新房網(wǎng)簽量，最終會使得北京9月份的新房成交數(shù)據(jù)不至于太難看。但實際上，“金九”差強人意已成定局。

???? 開發(fā)商處境尷尬

???? 其實，9月份北京也有不少項目賣得很火。比如，位于通州的朝北8080商住項目開盤后僅兩個多小時就全部售罄，同樣“日光”的還有位于房山的五和萬科長陽天地。這些熱賣的項目都有兩個共同的特點，一是價格低，二是都為純新盤。

???? “總的來說，只要項目降價到位就不愁賣。”孔丹指出，開發(fā)商在純新盤項目上降價比較積極，因為不牽扯歷史原因。但是目前很多項目不是純新盤，而是老項目的后期。而這些項目一旦降價，往往會引來老業(yè)主的反彈。

???? 眼下，首開國風(fēng)美唐二期的一些業(yè)主正在維權(quán)，其中的原因之一就是8月份時的優(yōu)惠力度要遠大于5月份剛開盤時。通州的東亞·印象臺湖也遇到了類似的問題。據(jù)悉，8月該樓盤從其在售的住宅和辦公類產(chǎn)品中各拿出50套房源做特價銷售，住宅產(chǎn)品直降4000元至18900元/平米，商住更是直降6000元至14900元/平米。

???? “開發(fā)商也很尷尬——不降價賣不出去，降價的話，老業(yè)主又不答應(yīng)。”孔丹說。

???? 不過，孔丹認(rèn)為，9月北京新樓盤不多、降價也不充分的主要原因，還在于開發(fā)商對后市的限購限貸政策松動抱有期望，希望在行情復(fù)蘇以后再開盤，這樣就不用降價了。再加上去年和今年年初的銷售情況都不錯，大部分開發(fā)商的資金壓力不像2008年和2012年時那么大，也有能力捂盤，這就導(dǎo)致了9月份實際入市銷售的樓盤并不多。

???? 根據(jù)亞豪機構(gòu)提供的數(shù)據(jù)，截至9月24日，原本計劃在9月入市的42個項目中，只有區(qū)區(qū)20個項目真正開盤。

???? “不是不想開盤，而是沒辦法開盤。”9月23日，前述房地產(chǎn)公司內(nèi)部人士表示，目前北京的調(diào)控政策依然比較嚴(yán)格，市場信心不足，購房者大多持幣觀望，開發(fā)商的蓄客周期明顯拉長。“開發(fā)商在排號過程中會對客戶的情況進行摸底，如果有效客戶不足，開發(fā)商是不敢開盤的。”他認(rèn)為，蓄客不充分是一些項目不敢按計劃入市的主要原因。

???? “歸根結(jié)底，還是需要政策來提振市場信心。”這位人士表示。

???? 政策松動？

???? 能夠提振市場信心的政策似乎就要來了。

???? 近日有消息稱四大行將出政策，放松首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，只要房貸余額還清都算首套房。不過，各商業(yè)銀行隨即均否認(rèn)調(diào)整了房貸政策。

???? 上述人士稱，不能簡單將首套房認(rèn)定放松的消息當(dāng)成一則謠言。他認(rèn)為無風(fēng)不起浪，貸款放松是大方向，問題只是怎么松——松得不夠沒有效果，太松了又會傳遞出中央要刺激樓市這一錯誤的信號。

???? 陳志指出，房地產(chǎn)調(diào)控要綜合考慮宏觀經(jīng)濟的總體運行和房地產(chǎn)業(yè)在整個經(jīng)濟結(jié)構(gòu)中的地位。他認(rèn)為政府早應(yīng)該對市場的表現(xiàn)做出積極的反應(yīng)，而不是默不作聲。

???? “即使房地產(chǎn)在整個經(jīng)濟結(jié)構(gòu)中的占比需要往下調(diào)，但目前也不適宜讓它快速下行，因為快速下行是有害的。”陳志表示。

???? “政策會影響需求。”前述人士表示，如果首套房政策能夠最終落實，將會成為刺激市場需求回升的利好，開發(fā)商的推盤節(jié)奏也有望加快。

???? “‘金九’就要過去了，如果‘銀十’再不把握的話，開發(fā)商今年的業(yè)績就危險了。”孔丹認(rèn)為，在接下來的10月份，不排除會有更多的項目真正入市，新房市場的熱度有望回升。